Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann
Die Entscheidung befasst sich mit der wichtigen, für Grundstücksgeschäfte geltenden Formvorschrift des § 311 b I BGB. Mit der dort vorgeschriebenen notariellen Form werden folgende Zwecke verfolgt:
Im folgenden Fall wurde die Gültigkeitsgewähr allerdings durch das gesetzwidrige Vorgehen des Notars verfehlt.
Bei der Anwendung des § 311 b I können folgende Fragen auftauchen:
Die folgende Entscheidung befasst sich mit allen vier Fragen.
► Formvorschrift des § 311 b I 1 BGB. ► Formerfordernis bei mitveräußerten beweglichen Sachen (Inventar). ► Anforderungen an Heilung, § 311 b I 2 BGB. ► Voraussetzungen für die Unbeachtlichkeit eines Formmangels nach § 242 BGB. ► Verhältnis zur Verwirkung
BGH Urteil vom 16. 7. 2004 (V ZR 222/03) NJW 2004, 3330
Fall (Betriebsveräußerung mit Arbeitsplatzgarantie)
Die K-GmbH, eine Eigengesellschaft der Stadt S, veräußerte an die B-GmbH einen Produktionsbetrieb durch „Unternehmenskauf- und Privatisierungsvertrag“. Übertragen wurden die Firmengrundstücke sowie das Anlage- und Vorratsvermögen. Der Kaufvertrag wurde am 28. 4. 1993 notariell beurkundet. Dabei sah der Notar davon ab, das gesondert erstellte mehrere hundert Seiten starke Inventarverzeichnis der Vertragsurkunde beizufügen und es vorzulesen, es wurde lediglich in der Urkunde darauf verwiesen. Mit den Parteien wurde darüber nicht gesprochen. Der Kaufpreis betrug 27 Mio. DM. Davon waren 22 Mio. sofort zu zahlen. 5 Mio. wurden auf jährliche Raten von je 1 Mio. verteilt, wobei K in § 5 des Vertrages auf eine Rate verzichtete, wenn B am Ende des Jahres nachwies, dass in dem Jahr 500 Vollzeitdauerarbeitsplätze ständig besetzt waren. Der Vertrag wurde durchgeführt. B zahlte den Kaufpreisteil in Höhe von 22 Mio. Die Auflassung und die Eintragung der B im Grundbuch erfolgten im Jahre 1996. Allerdings gab es zwischen K und B in den Jahren 1994 und 1995 Streit um die Auslegung einzelner Vertragsklauseln betreffend die Mängelhaftung, wobei es zwischen B und K auch zu einem Schadensersatzprozess kam. Während der ganzen Zeit konnte B nicht nachweisen, dass sie ständig 500 Arbeitsplätze erhalten hatte, zahlte aber auch die weiteren Raten nicht. Im Jahre 2001 klagte K schließlich die 5 Mio. Restkaufpreis ein. B hatte sich zunächst darauf berufen, sie habe 500 Arbeitsplätze erhalten. Nunmehr macht sie geltend, der Vertrag sei nicht formgerecht geschlossen worden. Ist der Anspruch der K begründet ?
Zur Aufgabenstellung: Auf die Lösung des Falles ist neues Schuldrecht, d. h. in erster Linie § 311 b BGB (n. F.) anzuwenden, wobei zu dem früher geltenden § 313 BGB (a. F.) kein sachlicher Unterschied besteht; deshalb werden auch die Zitate des BGH angepasst. Auf die Neuregelung in §§ 13, 14 BeurkG wird in der Lösung hingewiesen.
I. Anspruchsgrundlage kann der zwischen K und B am 28. 4. 1993 geschlossene Kaufvertrag (§ 433 II BGB) sein. Nach diesem Vertrag hatte B weitere 5 Mio. zu zahlen, die sie bisher nicht gezahlt hat. Die Befreiungsklausel nach § 5 des Vertrages greift nicht ein, weil B die erforderlichen Nachweise nicht erbracht hat. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelung wäre der Anspruch begründet.
II. Der Vertrag könnte jedoch nach § 125 Satz 1 BGB nichtig sein. Voraussetzung dafür ist ein Verstoß gegen eine gesetzliche Formvorschrift.
1. Nach § 311 b I BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.
a) Soweit der Vertrag von 1993 K zur Übertragung des Eigentums an den Firmengrundstücken verpflichtete, wurde das Beurkundungsgebot beachtet und der Vertrag in notarieller Form abgeschlossen.
b) Das Formerfordernis könnte sich aber auch auf das Anlage- und Vorratsvermögens, das aus beweglichen Sachen besteht, erstrecken. Ausgangsüberlegung ist, dass der gesamte Vertrag mit allen zusammengehörenden Abreden der notariellen Form bedarf. BGH S. 3331 unter a): Das Formerfordernis für den Grundstückskaufvertrag aus § 311 b I BGB erstreckt sich auch auf den – für sich allein nicht formbedürftigen – Verkauf des beweglichen Vermögens. Nach st. Rspr. des BGH bedarf eine Vereinbarung, die mit einem Grundstücksgeschäft rechtlich zusammenhängt, ebenfalls der notariellen Beurkundung (BGHZ 63, 359 [361]; 89, 41 [43]; 76, 43 [48 f.]). Hier bildeten der Verkauf der Grundstücksflächen und der Verkauf des Anlage- und Vorratsvermögens ein einheitliches Geschäft, weil beide derart voneinander abhängig waren, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollten. Da der gesamte Betrieb zwecks Fortführung übertragen werden sollte, war die Übertragung der Grundstücke allein nicht gewollt.
Somit bedurfte auch die Veräußerung des beweglichen Vermögens der notariellen Beurkundung.
2. Für die Erfüllung des Formerfordernisses war erforderlich, dass das Inventarverzeichnis, in dem das bewegliche Vermögen aufgeführt war, mit der notariellen Urkunde verbunden wurde (i. d. R. als Anlage). Daran fehlte es bereits. Außerdem müssen die beurkundeten Texte vom Notar den Beteiligten vorgelesen werden (§ 13 BeurkG). Im Jahre 1993 galt diese Regelung noch unbeschränkt und wurde beim Vertragsschluss nicht befolgt. Inzwischen können die Beteiligten nach § 14 BeurkG darauf verzichten, was hier aber nicht geschehen ist; vielmehr hat der Notar einseitig auf das Verlesen verzichtet. BGH S. 3331 unter 1b): Es ist davon auszugehen, dass die zur Bestimmung der Gegenstände des veräußerten Anlage- und Vorratsvermögens dienenden – jeweils mehrere hundert Seiten starken – Inventarverzeichnisse weder verlesen noch der Vertragsurkunde beigefügt worden sind… Damit ist das zwingende Erfordernis des Beifügens von Schriftstücken, auf die in der Urkunde verwiesen wird (§ 9 I 2 BeurkG…), ebenso wenig beachtet worden wie die Notwendigkeit des Verlesens auch solcher Anlagen (§ 13 I 1 BeurkG…). Nach § 14 I 1 BeurkG n. F. hätte möglicherweise auf ein Verlesen verzichtet werden können, diese Bestimmung trat aber erst am 8. 9. 1998 und damit nach der Beurkundung in Kraft; im Übrigen würde die Wirksamkeit auch nach dieser Vorschrift an der fehlenden Feststellung eines Verzichts auf das Vorlesen nach § 14 III BeurkG n. F. scheitern (vgl. Winkler, ZNotP, Beil. 1/1999, S. 16). Obwohl sich der hiernach gegebene Formmangel nur auf den Kauf des beweglichen Vermögens erstreckt, führt er nach § 139 BGB zur Unwirksamkeit des gesamten Geschäfts.
Somit war der Kaufvertrag formunwirksam und nichtig.
III. Der Formfehler könnte aber nach § 311 b I 2 BGB geheilt worden sein. Danach wird ein nicht formgerecht geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. (Zu dieser Vorschrift und ihrem Sinn und Zweck eingehend BGH NJW 2004, 3626/7.)
1. Laut Sachverhalt wurden die Auflassung und die Eintragung der B im Grundbuch im Jahre 1996 vorgenommen.
2. Weitere Voraussetzung ist, dass im Zeitpunkt der Heilung die Willensübereinstimmung zwischen den Vertragspartnern noch fortbestand. Ein Vertrag, von dem sich eine Partei inzwischen ganz oder teilweise losgesagt hat, kann nicht mehr durch Heilung wirksam werden. BGH S. 3331 unter 2: Auflassung und Eintragung können zu einer Heilung aber nur dann führen, wenn zum Zeitpunkt der Auflassung am 24. 5. 1996 die Willensübereinstimmung der Vertragspartner noch fortbestanden hätte (BGH NJW 1994, 586 [588] m. w. Nachw.). Das war aber…nicht mehr der Fall. Die Parteien stritten zu diesem Zeitpunkt bereits vor Gericht um die Auslegung einzelner Klauseln des Kaufvertrags, weil die Bekl. gegen die Kl. …seit Mitte 1995 Schadensersatzansprüche wegen der Veräußerung von Teilen des Betriebsvermögens geltend machte. Da sich die Willensübereinstimmung auf den ganzen Inhalt des Vertrags beziehen muss (vgl. Staudinger/Wufka, BGB, 2001, § 313 Rdnr. 265 m. w. Nachw.), steht die Divergenz über den Umfang der Verkäuferpflichten zum verkauften Anlagevermögen bereits einer Heilung entgegen.
Somit ist eine Heilung durch Erfüllung nicht erfolgt.
IV. B könnte durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein, sich nach so langer Vertragsdauer noch auf die Formunwirksamkeit zu berufen. Wegen der hohen Unbestimmtheit einer solchen Generalklausel ist diese zunächst so anzuwenden, wie sie durch Fallgruppen konkretisiert worden ist.
1. Ein § 242 konkretisierendes Rechtsinstitut ist die Verwirkung. Nach BGH S. 3331 unter bb (auch BGHZ 105, 290, 298 m. w. Nachw.) ist die Verwirkung dadurch gekennzeichnet, dass
Im vorliegenden Fall hatte das OLG Verwirkung angenommen. Dem folgt der BGH aber nicht.
a) S. 3331 unter 3a): Zweifelhaft ist bereits, ob diese Einwendung überhaupt der Verwirkung zugänglich ist. Fraglos unterliegen der Verwirkung alle subjektiven Rechte (vgl. Roth, in: MünchKomm, 4. Aufl., § 242 Rdnr. 298 m. w. Nachw.); darüber hinaus werden bisweilen auch alle „Rechtspositionen, die gegenüber einem anderen geltend gemacht werden können“, als verwirkungsfähig angesehen (so Soergel/Teichmann, BGB, !2. Aufl., § 242 Rdnr. 335; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 242 Rdnr. 91). Ob hierzu auch Einwendungen wie die der Formnichtigkeit nach § 125 S. 1 BGB zählen können, erscheint fraglich; denn sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie im Rechtsstreit von Amts wegen zu beachten sind, also nicht – in welcher Form auch immer – geltend gemacht werden müssen… Insbesondere fehlt es für die Formnichtigkeit an einer Bestimmung, nach der es dem Bekl. oblegen hätte, diese Einwendung innerhalb einer bestimmten Frist geltend zu machen… Obwohl der BGH offensichtlich dazu neigt, bereits die Verwirkungsfähigkeit zu verneinen, lässt er diese Frage letztlich offen.
b) Die Verwirkungsregeln können deshalb nicht auf Formfehler angewendet werden, weil für die Verwirkung ein einfaches, gegen Treu und Glauben verstoßendes widersprüchliches Verhalten ausreicht, während für dieUnbeachtlichkeit eines Formfehlers nach § 242 weit strengere Anforderungen gelten. BGH S. 3331 unter b): Hiernach muss das Scheitern des Rechtsgeschäfts an dem Formmangel zu einem Ergebnis führen, das für die betroffene Partei nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar ist (BGHZ 138, 339 [348] m. w. Nachw.). Diese Voraussetzung deckt sich nicht mit den – schwächeren – Anforderungen an eine Verwirkung. Verwirkungsregeln sind im vorliegenden Fall somit nicht anwendbar.
2. Wenn, wie ausgeführt, für die Unbeachtlichkeit eines Formmangels nach § 242 ein schlechthin untragbares Ergebnis erforderlich ist, liegt diese Voraussetzung nach BGH S. 3331/2 unter bb) insbesondere bei zwei Fallgruppen vor: es sind zum einen die Fälle der Existenzgefährdung und zum anderen die Fälle einer besonders schweren Treuepflichtverletzung des anderen Teils (BGHZ 138, 339)… Bei der zweiten Fallgruppe müssen Umstände vorhanden sein, die das Verhalten als in hohem Maße widersprüchlich erscheinen lassen (vgl. BGHZ 92, 164 [173];…). So hat der Senat etwa die Widersprüchlichkeit eines Verhaltens nicht ausreichen lassen, die darin liegt, dass die begünstigte Partei die Wirksamkeit des Vertrags zunächst nicht bezweifelte, um sich dann aber im Laufe des Rechtsstreits doch auf Formnichtigkeit zu berufen (BGHZ 138, 339 [348]).
a) Eine Existenzgefährdung auf Seiten der K in dem Fall, dass der Vertrag wegen Formunwirksamkeit scheitert, liegt offensichtlich nicht vor.
b) Auch eine besonders schwere Treuepflichtverletzung durch ein in hohem Maße widersprüchliches Verhalten der B konnte der BGH nicht feststellen. S. 3332 unter dd): Zwar wurde der Kaufvertrag auch von der Bekl. über einen längeren Zeitraum hinweg als wirksam behandelt. Selbst für ein (nur) widersprüchliches Verhalten der Bekl. reicht dies jedoch nicht aus, weil es an weiteren Umständen fehlt, wie etwa der Feststellung, dass die Bekl. über längere Zeit aus dem nichtigen Vertrag Vorteile gezogen hat und sich nunmehr ihren Verpflichtungen unter Berufung auf den Formmangel entziehen will (vgl. BGH NJW 1996, 2503). Es wurden im Gegenteil die beiderseitigen Leistungen vertragsgemäß ausgetauscht, und die Zahlung des Restkaufpreises verweigerte die Bekl. zunächst nur deshalb, weil sie der Ansicht war, die vereinbarten Voraussetzungen für einen Verzicht seien wegen Erfüllung der Arbeitsplatzzusage erfüllt. Insbesondere hat B durch Zahlung der 22 Mio. Kaufpreis auch ihrerseits den Vertrag weitgehend erfüllt, hat also nicht durch Berufung auf den Formmangel sich ihren eigenen Verpflichtungen weitgehend entziehen wollen.
Infolgedessen steht auch § 242 BGB der Geltendmachung des Formmangels nicht entgegen. Es bleibt bei der Nichtigkeitsfolge nach § 125 BGB. Der Anspruch der K gegen B ist unbegründet.
Zusammenfassung