Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

Nach dem für das Minderjährigenrecht grundlegenden § 107 BGB können Minderjährige ohne Mitwirkung ihrer Eltern bzw. eines sonstigen gesetzlichen Vertreters keine Verpflichtung übernehmen, sie können sich aber etwas schenken lassen. Ein Standardproblem des Allgemeinen Teils des BGB ist die Frage, wie die Schenkung eines mit Belastungen verbundenen Grundstücks zu beurteilen ist. Sie war im folgenden Fall vom BGH grundsätzlich zu entscheiden, allerdings wegen der Fallkonstellation – Streit um eine Eintragung im Grundbuch – speziell im Hinblick auf die Übereignung. Dabei geht der BGH den einzelnen möglichen rechtlichen Nachteilen minutiös nach und behandelt auch das grundsätzliche Verhältnis zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft. Dieser Fall drängt sich als Examensklausur geradezu auf.

► Eintragungsvoraussetzungen für eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch, §§ 19, 20 GBO. ► Lediglich vorteilhaftes Geschäft eines Minderjährigen, § 107 BGB. ► Mögliche Nachteile i. S. des § 107 BGB bei Schenkung eines belasteten Grundstücks; Verpflichtung wegen vorbehaltenen Rücktritts als Nachteil. ► Verhältnis zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Geschäft: Trennungs- und Abstraktionsprinzip

BGH Beschluss vom 25. 11. 2004 (V ZB 13/04) NJW 2005, 415

Fall (Mutter verschenkt Haus an Töchter)

Frau E wollte ein ihr gehörendes Hausgrundstück ihren beiden 13 und 15 Jahre alten Töchtern T im Wege der vorweggenommenen Erbfolge schenken, wobei jedes Kind einen halben Miteigentumsanteil erhalten sollte. E wollte aber auf Lebenszeit in dem Haus wohnen bleiben. Das Grundstück ist mit einer Grundschuld zu Gunsten einer Bank belastet, wobei sich E der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegenüber dem jeweiligen Eigentümer unterworfen hat. Am 4. 8. schloss E mit ihren Töchtern T einen notariellen „Überlassungsvertrag“, in dem die schenkweise Übertragung (§ 1 des Vertrages) und die Auflassung (§ 2) erklärt wurden. Nach § 3 wurde E ein unentgeltlicher Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt. E übernahm die Tragung auch der außerordentlichen Lasten des Grundstücks, der Kosten von außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen des Hauses sowie die Zins- und Tilgungszahlungen für die der Grundschuld zu Grunde liegende Verbindlichkeit. In § 4 behielt E sich das Recht vor, von dem schuldrechtlichen Teil des Überlassungsvertrages zurückzutreten, wenn eine der Erwerberinnen ihren Anteil ohne Zustimmung der E veräußert oder wenn sie vor E verstirbt. Zur Sicherung dieses bedingten Anspruchs sollte eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der E im Grundbuch eingetragen werden. Nachdem der Notar den Antrag auf Eintragung der eintragungsbedürftigen Teile des Vertrags im Grundbuch gestellt hatte, beanstandete das Grundbuchamt den Vertrag wegen der Minderjährigkeit der T. Zu Recht ?

Die Beanstandung eines Eintragungsantrags erfolgt zu Recht, wenn die Eintragungsvoraussetzungen nicht vorliegen (vgl. § 18 Grundbuchordnung = GBO). Nach dem in § 19 GBO niedergelegten Bewilligungsgrundsatz erfolgt eine Eintragung im Grundbuch, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. In diesem Fall wird die materielle Richtigkeit der einzutragenden Rechtsänderung, insbesondere die Rechtswirksamkeit des durch die Eintragung zu vollziehenden Rechtsgeschäfts, nicht geprüft. Abweichend davon verlangt § 20 GBO wegen der großen Bedeutung einer Eigentumsänderung für diese eine wirksame Einigung in der Form der Auflassung (Konsensprinzip). Im vorliegenden Fall soll ein Übergang des Eigentums an dem Hausgrundstück von E auf T eingetragen werden. § 20 GBO verlangt in diesem Fall eine wirksame Auflassung gemäß § 925 BGB.

I. E und T haben in § 2 des Vertrages vom 4. 8. die dem § 925 entsprechende Auflassung des Grundstücks erklärt. T waren Minderjährige, die das siebente Lebensjahr vollendet haben, und konnten deshalb grundsätzlich Willenserklärungen abgeben (§§ 104 Nr. 1, 106 BGB).

II. Nach § 106 BGB waren sie jedoch in ihrer Geschäftsfähigkeit nach Maßgabe der folgenden Vorschriften beschränkt. Nach § 107 BGB bedarf der Minderjährige zu einem Rechtsgeschäft, durch das er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung des gesetzlichen Vertreters. Wird das Geschäft ohne Einwilligung geschlossen, ist eine nachträgliche Genehmigung erforderlich (§ 108 I). Allerdings könnte E im vorliegenden Fall eine Zustimmung wegen ihrer Beteiligung an dem Rechtsgeschäft der Auflassung nicht erklären (§§ 1629 II 1, 1795 II, 181 BGB), wäre also an der Vertretung gehindert, so dass ein gerichtlich bestellter Ergänzungspfleger (§ 1909 BGB) über die Zustimmung entscheiden müsste. Dieser müsste dann auch noch eine gerichtliche Genehmigung einholen (vgl. BGH S. 416 unter II).

III. Entscheidende Frage ist, ob das von T abgeschlossene Rechtsgeschäft für sie lediglich rechtlich vorteilhaft ist oder ob das nicht der Fall ist. Die Auflassung selbst, die zum Erwerb des Eigentums führt, ist zweifellos lediglich vorteilhaft. Rechtliche Nachteile könnten sich aber aus den anderen Regelungen des Überlassungsvertrages und aus den mit dem Eigentumserwerb verbundenen Folgen ergeben. Hierzu stellt der BGH auf S. 417 unter aa) folgende Ausgangsthese auf: Grundsätzlich ist ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGHZ 78, 28 [33]…).

1. Mit dem Eigentum geht die Belastung aus der Grundschuld, die an dem Grundstück besteht, mit auf die neuen Eigentümer über.

a) In Anwendung des Grundsatzes oben III ist die isoliert betrachtete Grundschuld kein rechtlicher Nachteil, sondern vermindert nur den durch den Eigentumserwerb erlangten Vorteil. Dass ein belastetes statt eines unbelasteten Grundstücks übertragen wird, ist noch kein Nachteil.

b) Anders könnte es liegen, wenn T aus der Grundschuld auch persönlich haften würde. Das ist aber nicht der Fall. BGH S. 417 unter bb): Eine Grundschuld verpflichtet den Grundstückseigentümer gem. §§ 1192 I, 1147 BGB lediglich dazu, die Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das Grundstück zu dulden (vgl. BGHZ 7, 123 [126]). Die mit dem Erwerb des belasteten Grundstücks verbundene Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 [= Töchter T, während E in dem Verfahren Beteiligte zu 1 ist] ist demnach auf die ihnen zugewendete Sache beschränkt. Diese Haftung mindert zwar den im Eigentumserwerb liegenden Vorteil, beseitigt ihn jedoch nicht (mit zahlreichen Nachw.).

c) Allerdings kann sich eine den Eigentümer persönlich treffende Zahlungspflicht daraus ergeben, dass er die Kosten des zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück erforderlichen Titels tragen muss (…). Ob dies einen Rechtsnachteil i. S. von § 107 BGB darstellt, bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner Entscheidung. Ausweislich des Grundbuchs hat sich die Bet. zu 1 bei der Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks unterworfen (§§ 800 I, 794 I Nr. 5 ZPO). Ein Vollstreckungstitel liegt daher bereits vor, so dass die Beteiligten zu 2 und 3 insoweit nicht mit weiteren Kosten belastet werden können.

2. Ein Nachteil könnte sein, dass das Grundstück in dem Vertrag mit einem Nießbrauch belastet wurde, kraft dessen E das Grundstück während ihrer Lebzeit nutzen darf (§§ 1030 I, 1036 I, 1061 BGB). Jedoch mindert auch dieser lediglich den Wert des Grundstücks und begründet keine persönlichen Pflichten des Eigentümers. Dies gilt nach BGH S. 417 unter bb) jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher, wie hier, über §§ 1042 S. 2, 1047 BGB hinaus auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat…

3. Rechtsnachteil könnte eine Verpflichtung der T aus Bereicherung sein, die als Folge der Auflassung eintritt.

a) Möglicherweise bedarf das der Übereignung zu Grunde liegende Kausalgeschäft einer Genehmigung, weil der Rücktrittsvorbehalt Rechtsnachteile zu Lasten der T auslöst (dazu noch unten 4a). Jedenfalls kann an dieser Stelle eine Genehmigungsbedürftigkeit nicht ausgeschlossen werden. Dann muss auch damit gerechnet werden, dass die Genehmigung versagt wird und das Grundgeschäft als Rechtsgrund entfällt.

b) Dadurch würde eine Verpflichtung der T zur Rückübereignung des Grundstücks nach § 812 I 1 BGB ausgelöst. BGH S. 417 unter aa): Zwar träfe die Beteiligten zu 2 und 3 mit der Übereignung des Grundstücks eine bereicherungsrechtliche Verpflichtung zur Herausgabe des Miteigentums (§ 812 I 1 Alt. 1 BGB), falls der zu Grunde liegende, schwebend unwirksame Schenkungsvertrag nicht genehmigt werden sollte. Diese Verpflichtung wäre jedoch ihrem Umfang nach auf den noch vorhandenen Wert der rechtsgrundlosen Leistung beschränkt (§ 818 III BGB). Eine Beeinträchtigung ihres sonstigen Vermögens, die als Rechtsnachteil angesehen werden müsste, wäre daher nicht zu besorgen (folgen Nachw.).

4. Ein rechtlicher Nachteil könnte sich aus dem in § 4 des Vertrages enthaltenen Rücktrittsrecht ergeben.

a) BGH S. 416 unter a): Zwar kann der Rücktrittsvorbehalt zu einer Belastung der Minderjährigen führen, weil sie im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts nach Übertragung des Grundstückseigentums nicht nur ihren jeweiligen Miteigentumsanteil zurückzugewähren hätten (§ 346 I BGB), sondern darüber hinaus auch zum Wertersatz oder Schadensersatz, insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des Grundstücks, verpflichtet sein könnten (§ 346 II – IV BGB). Dieser Rechtsnachteil ist jedoch ausschließlich Folge der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen. Ist der unter Rücktrittsvorbehalt stehende Schenkungsvertrag schwebend unwirksam (§§ 107, 108 BGB), kann der dingliche Rechtserwerb als solcher nicht zu einer Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 gem. § 346 II – IV BGB führen. Der BGH folgt somit im Ausgangspunkt dem für das Verhältnis zwischen Kausalgeschäft und dinglichem Erfüllungsgeschäft geltenden Trennungsprinzip.

Exkurs nach Petersen JURA 2004, 99: Trennungs- und Abstraktionsprinzip sind zu unterscheiden, hängen aber zusammen.

• Das Trennungsprinzip besagt, dass das Bürgerliche Recht zwischen Verpflichtung und Verfügung unterscheidet. Die Verfügung über Sachen und Rechte erfolgt demnach durch eigenständiges Rechtsgeschäft… Für den rechtmäßigen Erwerb einer Sache sind beide Geschäfte erforderlich.
• Das Abstraktionsprinzip geht…darüber hinaus: Die Verfügung kann wirksam sein, obwohl das zu Grunde liegende Verpflichtungsgeschäft unwirksam ist. Das Abstraktionsprinzip ist so gesehen die vollendete Durchführung des Trennungsprinzips. Praktische Konsequenz ist, dass bei Wirksamkeit des Verfügungsgeschäfts und Unwirksamkeit des Kausalgeschäfts die Rückabwicklung über § 812 I 1 erfolgt.

Im vorliegenden Fall geht es, wie die Ausführungen unter a) und b) zeigen, zunächst um die Trennung von Übereignung und Kausalgeschäft. Unter c) kommt dann auch das Abstraktionsprinzip zur Anwendung.

b) Allerdings wird bei § 107 BGB vertreten, es sei eine Gesamtbetrachtung von schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft geboten (so das BayObLG in dem der BGH-Entscheidung vorangegangenen Vorlagebeschluss). Eine solche Gesamtbetrachtung hat auch der BGH im Zusammenhang mit § 181 BGB vorgenommen (BGHZ 78, 28, 35). Sie widerspricht aber, worauf die vom BGH im vorliegenden Fall zitierte Literatur hinweist (S. 416/7 unter a), dem Trennungsprinzip und ist, wie der BGH ebenfalls genauer ausführt, im vorliegenden Fall zur Gewinnung einer sachgerechten Entscheidung nicht erforderlich. Es bleibt damit bei dem auch im Rahmen von § 107 BGB geltenden Grundsatz (vgl. Brox, BGB-AT, 27. Aufl., Rdnr. 276; Flume, Allg. Teil des BGB, Bd. 2, 3. Aufl., S. 204 f.…), dass Verfügungen als abstrakte Rechtsgeschäfte unabhängig von den ihnen zu Grunde liegenden Kausalgeschäften zu beurteilen sind.

c) Schließlich hat die Unwirksamkeit der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen auch nicht gem. § 139 BGB die Unwirksamkeit der Auflassung zur Folge. Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne dieser Vorschrift zusammengefasst werden. Eine solche Annahme rechtfertigt sich jedoch im Hinblick auf § 925 II BGB nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (BGHZ 112, 376 [378]…; Mayer-Maly/Busche, in: MünchKomm, 4. Aufl., § 139 Rdnr. 22…), d. h. sie würde die Wirksamkeit der Auflassung von der Wirksamkeit des Kausalgeschäfts abhängig machen und damit gegen die Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung verstoßen.

d) Somit ergibt sich aus dem vorbehaltenen Rücktrittsrecht weder ein der Auflassung anhaftender rechtlicher Nachteil für T noch eine Unwirksamkeit der Auflassung wegen fehlender Wirksamkeit des Kausalgeschäfts.

5. Auch die zur Sicherung des Rücktrittsrechts bewilligte Auflassungsvormerkung bewirkt nicht, dass die Auflassung rechtlich nachteilig ist. BGH S. 417 unter bb): Eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) setzt das Entstehen des zu sichernden schuldrechtlichen Übereignungsanspruchs voraus (BGHZ 54, 56 [63]; 150, 138 [142]), begründet diesen jedoch nicht und hat auch sonst keine persönlichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zur Folge. Ihre Eintragung beseitigt deshalb den mit dem Eigentumserwerb verbundenen Vorteil nicht (…).

6. Es bleibt zu prüfen, ob diemit jeder Art von Grunderwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung öffentlicher Lasten, z. B. die Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuer, zu einem Rechtsnachteil i. S. des § 107 führt (BGH S. 417/8 unter cc).

a) Richtig ist, dass der Grundstückseigentümer für die Erfüllung seiner auf öffentlichem Recht beruhenden Abgabenverpflichtungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich haftet (BGH NJW 1981, 2127). Diese im Außenverhältnis zum Abgabengläubiger bestehende Haftung ist auch nicht abdingbar, so dass es nicht darauf ankommt, ob E diese Lasten im Innenverhältnis zu T durch § 3 des Vertrages übernommen hat.

b) Nach einer in der Literatur vertretenen Auffassung (z. B. Schmitt, in: MünchKomm, § 107 Rdnr. 39; Krüger-Nieland, in: RGRK, 12. Aufl., § 107 Rdnr. 17; Soergel/Hefermehl § 107 Rdnr. 4) sind rechtliche Nachteile nur solche, die Gegenstand der Vereinbarungen zwischen den Parteien sind, und nicht die auf Gesetz oder Satzung beruhenden Verpflichtungen. Diese Auffassung wird vom BGH aber abgelehnt: Denn das Vermögen des Minderjährigen ist nicht weniger gefährdet, wenn der Eintritt eines Rechtsnachteils zwar von den Parteien des Rechtsgeschäfts nicht gewollt, vom Gesetz jedoch als dessen Folge angeordnet ist (vgl. Larenz/Wolf, BGB-AT, 9. Aufl., § 25 Rdnr. 23; Feller, DNotZ 1989, 66 [70]).

c) Der BGH kommt im vorliegenden Fall aber zum selben Ergebnis wie die soeben abgelehnte Auffassung, indem er § 107 unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift auslegt.

aa) § 107 BGB bezweckt in erster Linie, den Minderjährigen vor einer Gefährdung seines Vermögens zu schützen. Da die Beurteilung der wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts allerdings mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sein kann, knüpft die Vorschrift die Genehmigungsbedürftigkeit im Interesse der Rechtssicherheit an das formale Kriterium des rechtlichen Nachteils an, das im Regelfall eine Vermögensgefährdung indiziert… Diese Entscheidung des Gesetzgebers schließt es zwar aus, den von § 107 BGB vorausgesetzten rechtlichen Vorteil durch den wirtschaftlichen Vorteil zu ersetzen (BGHZ 78, 28 [35]). Möglich ist jedoch, bestimmte Rechtsnachteile wegen ihres typischerweise ganz unerheblichen Gefährdungspotenzials als von dem Anwendungsbereich der Vorschrift nicht erfasst anzusehen (vgl. Larenz/Wolf, § 25 Rdnr. 23; Stürner, AcP 173, [1973], 402 [420]). Dies gilt jedenfalls für solche den Minderjährigen kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen, die ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich derart unbedeutend sind, dass sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder den Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten.

bb) Mit der am Schutzzweck des § 107 BGB orientierten einschränkenden Auslegung ist eine Beeinträchtigung der Rechtssicherheit nicht verbunden, wenn geschlossene, klar abgegrenzte Gruppen von Rechtsnachteilen ausgesondert werden, die nach ihrer abstrakten Natur typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringen (…vgl. auch BGHZ 59, 236 [240] zur einschränkenden Auslegung von § 181 Halbs. 1 BGB).

cc) Eine derartige Fallgruppe stellt die Verpflichtung des Minderjährigen dar, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten zu tragen… Sie sind ihrem Umfang nach begrenzt, können in der Regel aus den laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden und führen typischerweise zu keiner Vermögensgefährdung… Dies rechtfertigt es, sie als rechtlich nicht nachteilig zu behandeln (folgen Nachw., auch auf die – weitergehende – Literaturmeinung, wonach sämtliche öffentlichen Lasten bei § 107 unbeachtlich sind).

IV. Somit scheiden auch die öffentlichen Lasten als rechtlicher Nachteil aus. Insgesamt ist die Auflassung rechtlich lediglich vorteilhaft und nicht nach § 107 einwilligungsbedürftig. Sie ist rechtswirksam und Grundlage für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch gemäß § 20 GBO. Die Beanstandung durch das Grundbuchamt war unberechtigt. Der BGH hat das Grundbuchamt angewiesen, die Eintragung nicht wegen der Minderjährigkeit der T zu verweigern (S. 415 unten).

Zusammenfassung

• Minderjährige bedürfen zu einem Rechtsgeschäft, durch das sie nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangen, der Zustimmung (Einwilligung, Genehmigung) des gesetzlichen Vertreters (§§ 107, 108). Nach BGH ist ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet.
• Lediglich rechtlich vorteilhaft ist die zum Eigentumserwerb an einem Grundstück führende Auflassung. Dabei bleibt es nach BGH (LS 1) auch dann, wenn die zu Grunde liegende schuldrechtliche Vereinbarung mit rechtlichen Nachteilen verbunden ist. Eine Gesamtbetrachtung des schuldrechtlichen und des dinglichen Rechtsgeschäfts ist in diesem Fall nicht veranlasst. Es gilt also auch im Rahmen des § 107 das für das Verhältnis zwischen schuldrechtlichem und dinglichen Geschäft maßgebende Trennungsprinzip. Darüber hinaus führt eine Unwirksamkeit des Kausalgeschäfts nicht zur Unwirksamkeit der Auflassung (Abstraktionsprinzip).
• Keine rechtlichen Nachteile, die zur Anwendung des § 107 auf die Auflassung eines Grundstücks führen, sind:
• eine auf dem Grundstück lastende Grundschuld, weil sie nicht zu einer persönlichen Haftung führt und nur den Wert des erlangten Grundstücks mindert; dies jedenfalls dann, wenn der Gläubiger bereits über einen Titel verfügt.
• ein Nießbrauch; dies jedenfalls dann (BGH LS 2), wenn der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat.
• eine Bereicherungsverpflichtung wegen der eventuellen Unwirksamkeit des Kausalgeschäfts, weil diese sich auf die Herausgabe des Erlangten und noch Vorhandenen beschränken würde.
• eine Rücktrittsvereinbarung, weil sie sich lediglich auf das Kausalgeschäft bezieht und nicht aus die Auflassung.
• eine Vormerkung, weil sie keine persönliche Verpflichtung auslöst.
• Keine rechtlichen Nachteile sind auch die mit jedem Grunderwerb verbundenen öffentlichen Lasten wie z. B. die Grundsteuerpflicht. Von einer Literaturmeinung wird das damit begründet, Nachteile seien nur solche, die Gegenstand der Vereinbarungen zwischen den Parteien sind, und nicht die auf Gesetz oder Satzung beruhenden öffentlichen Lasten. Der BGH lehnt eine so weitgehende These ab und legt statt dessen § 107 nach dessen Schutzzweck dahin aus, dass bestimmte Rechtsnachteile wegen ihres typischerweise unerheblichen Gefährdungspotenzials nicht unter den Anwendungsbereich der Vorschrift fallen. Dazu gehört die Verpflichtung des Erwerbers, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten zu tragen.