Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

► Vertragsschlusstechniken: gestreckt nach §§ 145 ff. BGB oder als simultane Einigung. ► Minderung wegen Sachmangels, §§ 437 Nr. 2, 441 BGB. ► Auslegung einer Haftungsausschlussklausel. ► Maßgeblicher Zeitpunkt für Kenntnis i. S. des § 442 BGB

BGH Urteil vom 15. 6. 2012 (V ZR 198/11) NJW 2012, 2793 (für BGHZ vorgesehen)

Fall (Feuchtigkeitsschäden)

K, die späteren Kläger, wollten ein mit einem Altbau aus dem Jahre 1920 bebautes Grundstück kaufen und später weiterverkaufen. Sie machten der - dabei nicht anwesenden - Eigentümerin B am 24. 11. ein notariell beurkundetes Angebot zum Erwerb des Hausgrundstücks zu einem Preis von 123.950 Euro. Das Angebot enthielt zwei zusätzliche Klauseln: Es sollte vier Wochen lang bindend sein. Die Haftung für Sachmängel wurde ausgeschlossen. Da der Notar einige Zeit verhindert war, erfolgte die Übersendung des Angebots an B erst am 14. 12. Am 27. 12. erklärte B formgerecht die Annahme des Angebots. Zwischenzeitlich, am 30. 11., hatten K das Haus besichtigt und festgestellt, dass es in den Kellerräumen - erst nach dem Auszug der bisherigen Mieter sichtbare - Feuchtigkeitsschäden aufwies, die zu großflächiger Schimmelbildung geführt hatten. Dies teilten sie schriftlich dem Vertriebspartner P der B mit und erklärten dazu, sie erwarteten, dass B die Kosten für die Beseitigung der Schäden in Höhe von 30.000 Euro übernehme. Ob P dieses Schreiben der B zur Kenntnis gebracht hat, ließ sich nicht mehr klären. B hatte aber am 27. 12., noch vor der Annahme des Angebots der K, von dem Feuchtigkeitsschaden erfahren. K erhielten das Grundstück von B übereignet, zahlten den Kaufpreis in Höhe von 123.950 Euro und veräußerten das Hausgrundstück ohne es zu sanieren für 133.000 Euro weiter.

K verlangen von B Erstattung der Kosten, die für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden hätten aufgewendet werden müssen, und die sie zutreffend mit 35.000 Euro berechnen. Sie machen geltend, B habe zum Zeitpunkt des Zustandekommen des Vertrages Kenntnis von dem Mangel gehabt und deshalb arglistig gehandelt. Dem widerspricht B mit dem Argument, K hätten noch früher als sie von dem Mangel erfahren. Ist die Forderung der K gegen B in Höhe von 35.000 Euro berechtigt ?

A. Anspruchsgrundlage könnte ein Anspruch wegen Minderung des Kaufpreises aus §§ 437 Nr. 2, 441 I, IV, 346 BGB sein.

I. Ein Kaufvertrag über das Hausgrundstück ist durch das Kaufangebot der K vom 24. 11. und dessen Annahme durch B am 27. 12. zustande gekommen. BGH [16]: Die Bekl. hat das Angebot der Kl. zwar erst nach Ablauf von vier Wochen seit dem Tag der Beurkundung angenommen. Die Annahmefrist von vier Wochen begann aber nicht schon mit dem Tag der Beurkundung zu laufen, sondern erst mit dem Tag, an dem das Angebot und damit auch die in ihm vorgesehene Annahmefrist wirksam geworden sind. Das ist nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB der Tag, an dem das Angebot der Bekl. zugegangen ist, hier…der 14. Dezember…. Die Angebotsfrist, zu deren Einhaltung nach dem Angebot nur die rechtzeitige Abgabe der Annahmeerklärung, nicht auch deren rechtzeitiger Zugang bei den Kl. erforderlich war, ist durch die Erklärung der Bekl. vom 27. Dezember…gewahrt.

II. BGH [7]: Das verkaufte Grundstück hatte…einen Mangel. Feuchtigkeitserscheinungen stellen bei einem sehr alten Gebäude wie dem hier verkauften zwar nicht immer einen Mangel dar (…). Nach den Feststellungen des BerGer. war die Feuchtigkeit aber so erheblich, dass sie zur Bildung von Schimmel geführt und damit die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigt hatte.

III. Nach dem Kaufvertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Die grundsätzliche Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses ergibt sich aus § 444 BGB. Jedoch könnte die Ausschlussklausel im vorliegenden Fall nicht eingreifen.

1. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dazu bedarf es einer bewussten Verheimlichung des Mangels, um den Vertrag zustande kommen zu lassen. Dagegen spricht bereits, dass die Initiative für den Vertragsschluss nicht von der Verkäuferin B, sondern von K ausgegangen ist; B brauchte deshalb nichts in Richtung auf den Vertragsschluss zu tun. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Mängelrügeschreiben der K von P der B übermittelt worden ist. In diesem Fall hätte B gewusst, dass die Feuchtigkeitsschäden den K bekannt waren, so dass ein bewusstes Verheimlichen nicht vorliegen würde. Da K die Beweislast für ein arglistiges Verschweigen tragen und nicht beweisen können, dass das Schreiben von P nicht der B übermittelt worden ist, kann Arglist der B nicht festgestellt werden. Auch der BGH geht nicht von Arglist aus, [10]: Ob sich das, wie die Kläger meinen, gemäß § 444 BGB daraus ergibt, dass die Bekl. den Kl. die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen hat, ist allerdings zweifelhaft. Der Verkäufer muss Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält (BGH NJW-RR 2003, 989, 990). Das ist für die Zeit vor der Entdeckung der Feuchtigkeit durch die Kl. zwischen den Parteien streitig und nicht festgestellt. Für die Zeit danach ist die Pflicht der Bekl. zur Offenbarung der Feuchtigkeit zweifelhaft, weil der Verkäufer über Mängel nicht aufklären muss, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 132, 30, 34…) oder die der Käufer kennt (BGH NJW-RR 2003, 772, 773).

2. Möglicherweise ist der vertragliche Haftungsausschluss dahin auszulegen, dass er im vorliegenden Fall nicht eingreift.

a) Verträge können auf zweierlei Weise geschlossen werden: durch getrennte Erklärungen von Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB), sog. sukzessiver oder gestreckter Vertragsschluss (letzterer Begriff bei BGH [15]), oder durch simultane Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien, insbesondere wenn diese beim Notar einen vorher ausgehandelten Vertragstext unterschreiben. Im vorliegenden Fall ist das gestreckte Vertragsschlussverfahren gewählt worden.

b) Der Normalfall eines Vertragsschlusses beim Grundstückskauf ist, da der Vertrag notariell beurkundet werden muss, die simultane Einigung. Da aber die Vertragsschlusstechnik nicht wegen der Haftung gewählt wird, darf der Käufer beim gestreckten Verfahren nicht schlechter stehen, als er bei einer simultanen Einigung stehen würde. BGH [14]: Die Entscheidung darüber, ob sie den Grundstückskaufvertrag in einer gemeinsamen Verhandlung vor dem Notar schließen oder ob sie den Weg einer getrennten Beurkundung von Angebot und Annahme wählen und wer von ihnen welche dieser beiden Erklärungen beurkunden lassen soll, treffen die Parteien nach praktischen Gesichtspunkten…Die Wahl der Vertragsschlusstechnik wird dagegen nicht durch das im Vertrag geregelte Haftungsrecht bestimmt und hat ihrerseits darauf keinen Einfluss. Auszugehen ist vielmehr davon, dass die Parteien unabhängig von der gewählten Technik den Vertrag so abschließen wollen, als wenn sie beide zu einer gemeinsamen Verhandlung vor dem Notar zusammenkämen. Ihre wechselseitige Rechtsstellung soll nicht schlechter, aber auch nicht besser sein, wenn sie stattdessen den Weg einer getrennten Beurkundung wählen, und auch nicht davon abhängen, ob der Käufer das Vertragsangebot macht oder der Verkäufer. Deshalb sind die Vertragserklärungen der Parteien bei einem Vertragsschluss durch eine gesondert beurkundete Annahme eines Angebots so auszulegen, dass sie inhaltlich einem unter Teilnahme beider Parteien beurkundeten Vertrag entsprechen.

c) Es ist deshalb zu überlegen, wie der Haftungsausschluss auszulegen wäre, wenn K und B den Vertrag gemeinsam beim Notar am 27. 12. geschlossen hätten. BGH [15]: Bei gemeinsamer Teilnahme der Vertragsparteien am Beurkundungstermin träfe den Verkäufer die Pflicht, verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, auch ungefragt dem Käufer zu offenbaren, wenn sie für dessen Entschluss von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (…BGH NJW-RR 2012, 1078 Rdnrn. 174, 176)… Für den Verkäufer ist bei dieser Situation offensichtlich, dass der Käufer den in das Angebot aufgenommenen Haftungsausschluss nicht für Mängel gelten lassen will, die der Verkäufer bei Erklärung der Annahme kennt. Dem wird man jedenfalls in dem hier gegebenen Fall zustimmen können, in dem die Haftungsausschlussklausel vom Käufer stammt. Denn mit der Klausel wollte der Käufer den berechtigten Interessen des Verkäufers Rechnung tragen. Dem Verkäufer bekannte Mängel von der Haftung auszuschließen, gehört nicht zu dessen berechtigten Interessen.

d) Somit ist der Haftungsausschluss im hier vorliegenden Vertrag einschränkend dahin auszulegen, dass er Umstände, die der Verkäufer beim Zustandekommen des Vertrages kennt, nicht umfasst. Am 27. 12. kannte B die Feuchtigkeitsschäden. Somit sind sie vom Haftungsausschluss nicht erfasst. Die Haftungsausschlussklausel steht dem Anspruch der K nicht entgegen.

IV. Dem Anspruch könnte § 442 I 1 BGB entgegenstehen. Danach sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt.

1. BGH [17]: Zustande gekommen ist der Kaufvertrag hier mit der Annahme des Vertragsangebots der Kl. durch die Bekl. Zu diesem Zeitpunkt waren den Kl. die Feuchtigkeitsschäden bekannt.

2. Möglicherweise ist aber bei einem Vertragsschluss - wie hier - im gestreckten (sukzessiven) Verfahren nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Käufer sein Angebot abgegeben hat.

a) Ob es auf den Angebotszeitpunkt oder den Zeitpunkt des Vertragsschlusses wird in der Literatur kontrovers diskutiert. BGH [19]: Teilweise wird auch bei einem gestreckten Vertragsschluss der Zeitpunkt des Zustandekommens des Vertrags für maßgeblich gehalten (Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 442 BGB Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 442 Rn. 8). Nach der Gegenansicht ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Käufer sein Angebot abgibt (Bamberger/Roth/Faust, BGB, Online-Edition 24, Stand 1. 3. 2011, § 442 Rn. 7; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2004] § 442 Rn. 19… Ein ähnliches Meinungsbild ergibt sich bei der vergleichbaren Frage danach, ob es bei einem nach § 355 BGB widerruflichen Kaufvertrag auf die Kenntnis des Käufers vom Mangel bei Vertragsschluss ankommt (so Bamberger/Roth/Faust, BGB, Online-Edition 22, Stand 1. 3. 2011, § 442 Rn. 11; Erman/Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 442 Rn. 7; MünchKomm/BGB/H. P. Westermann, 6. Aufl., § 442 Rn. 6; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2004] § 442 Rn. 19…) oder bei Ablauf der Widerrufsfrist (so Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 460 Rn. 18).

b) Wird der zweiten Meinung gefolgt und der Zeitpunkt des Angebots für maßgeblich erklärt, stellt sich die weitere Frage, ob dabei auf die Abgabe des Angebots - hier am 24. 11. - oder auf den Zugang beim Empfänger abzustellen ist; dieser erfolgte am 14. 12., nachdem K die Feuchtigkeitsschäden aufgrund der Besichtigung am 30. 11. festgestellt hatten.

c) Der BGH beantwortet unter [18] beide Fragen dahin: Maßgeblich ist bei einem so zustande gekommenen Vertrag die Kenntnis des Käufers vom Mangel bei Beurkundung des Angebots… Zur Begründung [21 - 25]:

aa) Der Vorschrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht wird, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt hat. Er ist dann nicht schutzwürdig, denn mit der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen stellt er sich in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten, dem Vertragsabschluss in Kenntnis des Mangels (BGH NJW 2011, 2953, 2954 Rn. 14; MünchKomm-BGB/H. P. Westermann, 6. Aufl., § 442 Rn. 1;…Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2004] § 442 Rn. 1). Die Vorschrift stellt deshalb auf die Kenntnis des Käufers von dem Mangel „bei Vertragsschluss“ ab.

Wenn die Annahme des Angebots des Käufers durch den Verkäufer zeitlich versetzt erfolgt, führt das Abstellen auf das förmliche Zustandekommen des Vertrags zu einem von dem Zweck des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr gedeckten Ausschluss von Mängelrechten. Die Gewährleistungsansprüche des Käufers werden dann auch für Mängel ausgeschlossen, die er bei Beurkundung seiner Vertragserklärung nicht kannte. Der Haftungsausschluss lässt sich nicht mit einem widersprüchlichen Verhalten des Käufers rechtfertigen. Dieser kann sich von dem Angebot nicht mehr einseitig lösen und den Vertragsschluss verhindern, wenn er nachträglich Kenntnis von einem Mangel erlangt. Das gilt jedenfalls dann, wenn sein Angebot zu diesem Zeitpunkt dem Verkäufer zugegangen ist…Die Vorschrift muss deshalb ihrem Zweck entsprechend eingeschränkt werden [vom BGH bei Rdnr. 18 als Auslegung im Wege der teleologischen Reduktion bezeichnet). Ausgeschlossen sind nur Mängel, die der Käufer bei Beurkundung seines Angebots kannte.

bb) Nichts anderes gilt, wenn der Käufer in dem Zeitpunkt, in dem er von dem Mangel erfährt, seine Vertragserklärung noch nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB widerrufen könnte [was im vorliegenden Fall auf K für die Zeit zwischen dem 30. 11. und dem 14. 12. zutrifft]. Mit dem Widerruf könnte er sich zwar von der Bindung an sein Angebot lösen. Nutzen kann er diese Möglichkeit aber nur, wenn er die rechtliche Möglichkeit, sich von seiner Erklärung zu lösen, und die tatsächlichen Voraussetzungen dafür kennt… An der Kenntnis wird es typischerweise fehlen, weil der Käufer die Weiterleitung eines notariell beurkundeten Angebots gewöhnlich nicht verfolgen kann und deshalb nicht weiß, wann es dem Verkäufer zugeht. Deshalb kann dem Käufer auch bei theoretischer Widerruflichkeit seines Angebots der Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens nicht gemacht werden. Auch im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass K nach dem 30. 11. nicht wussten, dass der Notar das Angebot noch nicht an B abgesandt hat. Denn normalerweise fertigt der Notar ein Angebot unverzüglich aus. Das wird insbesondere dann gelten, wenn es befristet sein soll. Deshalb kann dem Käufer auch unter diesem Gesichtspunkt regelmäßig nicht der Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens gemacht werden, wenn er sich auf einen Mangel beruft, von dem er erst nach Beurkundung seines Angebots Kenntnis erlangt hat.

d) Somit war der 24. 11. der für Kenntnis der K maßgebliche Zeitpunkt. An diesem Tag hatten K keine Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden. § 442 I 1 BGB steht dem Anspruch nicht entgegen. Auch für die Annahme grober Fahrlässigkeit i. S. des § 442 I 2 BGB gibt es keinen Grund.

V. Bei der Minderung nach § 441 BGB ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Da kein Grund für eine gegenteilige Annahme besteht, kann der Kaufpreis in Höhe von 123.950 Euro als Wert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand zugrunde gelegt werden. Der später von K erzielte höhere Kaufpreis hat darauf keinen Einfluss (BGH [32]). Der wirkliche Wert war um die Kosten für die notwendige Sanierung, also um 35.000 Euro gemindert. Somit hat eine Minderung in Höhe dieses Betrages zu erfolgen. K haben mehr als den geminderten Kaufpreis gezahlt, so dass sie den Betrag von 35.000 Euro nach §§ 441 IV 1, 346 I BGB erstattet verlangen können.

B. Eine weitere Anspruchsgrundlage könnte sich aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, II, 281 BGB als Schadensersatzanspruch statt der Leistung ergeben.

I. Zwischen K und B ist ein Kaufvertrag über das Hausgrundstück zustande gekommen (oben A I). Das Haus war mangelhaft (A II). Der Vertrag enthielt zwar einen Haftungsausschluss, der den vorliegenden Fall jedoch nicht erfasst (A III). Ein Haftungsausschluss wegen Kenntnis scheitert daran, dass K den Mangel im maßgebenden Zeitpunkt nicht kannten (A IV).

II. Nach § 280 I BGB muss B den Mangel zu vertreten haben. BGH [5]: Den Mangel hat die Bekl., worauf es bei dem Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung weiter ankommt, zu vertreten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil sie die im Verkehr gebotene Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB) verletzt hat. Sie hat das Kaufangebot der Kl. angenommen, ohne die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen und ohne auf die Aufnahme einer entsprechenden Vereinbarung in den Kaufvertrag zu dringen, obwohl sie…jedenfalls bei Annahme des Angebots die Feuchtigkeitsschäden kannte.

III. Die nach § 281 I 1 BGB erforderliche Aufforderung zur Leistung oder zur Nacherfüllung unter Fristsetzung ist jedoch nicht erfolgt. Eine Nacherfüllung durch Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden (§ 439 I BGB) war weder unmöglich noch unverhältnismäßig (§ 439 III BGB). Auch war die Fristsetzung nicht nach § 281 II BGB entbehrlich: weder hat B die Sanierung verweigert noch liegen besondere Umstände vor. (Der BGH hat diese Gesichtspunkte nicht erörtert. Er hat zwar bei [5] § 281 als Anspruchsgrundlage herangezogen, hat bei [8] von Schadensersatz statt der Leistung gesprochen, später aber bei [31] unvermittelt festgestellt, dass K ihren Schaden auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten berechnen können. Allerdings hat der BGH den Fall auch nicht durchentschieden, sondern zur weiteren Aufklärung an das BerGer. zurückverwiesen.)

C. Ergebnis: Der Anspruch der K gegen B auf Zahlung von 35.000 Euro ist unter dem Gesichtspunkt der Minderung nach §§ 437 Nr. 2, 441 I, IV, 346 BGB begründet.


Zusammenfassung

• Verträge können auf zwei Weisen geschlossen werden: durch getrennte Erklärungen von Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB), sog. sukzessiver oder gestreckter Vertragsschluss, oder bei gleichzeitiger Anwesenheit durch simultane Einigung. Letzteres ist der Normalfall beim Abschluss eines notariell zu beurkundenden Vertrags. Wird ein notarieller Vertrag ausnahmsweise durch getrennte Erklärungen nach §§ 145 ff. geschlossen, dürfen die Parteien nicht schlechter stehen, als wenn der Vertrag durch Einigung zustande gekommen wäre. Im vorliegenden Fall bedeutet das, dass sich ein Haftungsausschluss nicht auf Mängel erstreckt, die dem Verkäufer im Zeitpunkt des Zustandekommens des Vertrags bekannt waren.

• Nach § 442 I 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Kommt der Vertrag durch gestreckten Vertragsschluss zustande und fallen der Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots und der Übermittlung des Angebots an die andere Partei auseinander, ist § 444 I 1 dahin auszulegen, dass es nicht auf den Vertragsschluss, sondern auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots ankommt. Denn danach kann der Anbietende den Vertragsschluss aus seiner Sicht nicht mehr beeinflussen, so dass er sich bei der Geltendmachung von erst später bekannt gewordenen Mängeln nicht in Widerspruch zu seinem vorhergehenden Verhalten setzt.

• BGH LS 1: Macht der Käufer das Angebot für einen Grundstückskaufvertrag, das von dem Verkäufer in getrennter Urkunde angenommen wird, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.d. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf den Zeitpunkt der Annahme des Angebots, sondern auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots an.