Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

► Mietrecht, § 535 BGB; Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 I 2 BGB. ► Überwälzung der Renovierungskosten auf Mieter bei einer unrenovierten Wohnung. ► AGB-Kontrolle, § 307 BGB. ► Anerkennung des Wohnungszustandes bei Übernahme durch Mieter; Auswirkung auf Erhaltungsanspruch. ► Beteiligung des Mieters an Renovierungskosten, § 242 BGB

BGH Urteil vom 8.7.2020 (VIII ZR 163/18) NJW 2020, 3517 (für BGHZ vorgesehen)

Fall (Renovierung der Mietwohnung)

Die Eheleute M mieteten von der V-Wohnungsgesellschaft eine Wohnung in Berlin. Der formularmäßige Mietvertrag (MV) enthält folgende Regelungen:

§ 6. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

§ 7. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand, in dem sie sich bei der Übergabe befindet. Der Mieter hat die Mietsache besichtigt und erkennt sie als vertragsgemäß an.

Die Wohnung war nicht renoviert und wies deutliche Gebrauchsspuren auf, die in einem Übergabeprotokoll dokumentiert wurden. Die vereinbarte Miethöhe entsprach dem Mietspiegel; eine Minderung wegen der in § 6 MV übernommenen Verpflichtung erfolgte nicht.

Nachdem inzwischen eine Mietzeit von 14 Jahren verstrichen ist, hat sich der Zustand der Wohnung („Dekorationszustand“) weiter wesentlich verschlechtert, insbesondere sind Wände, Türen und Decken vergilbt oder grau geworden. Unter Bezugnahme auf die einzelnen renovierungsbedürftigen Stellen verlangen M von V eine Renovierung der Wohnung. Nach ihrer Auffassung ist V dazu verpflichtet, weil der Dekorationszustand der Wohnung deutlich unter dem Mindeststandard liegt. Die in § 6 MV enthaltene Regelung stehe nicht entgegen, weil den Mieter bei der Übernahme einer nicht renovierten Wohnung keine Verpflichtung zu einer Renovierung treffen könne. V lehnt eine Renovierung ab und beruft sich sowohl auf § 6 MV als auch darauf, dass sie nach § 7 MV keine renovierte Wohnung schulde. M haben einen Kostenvoranschlag vorgelegt, nach dem die Kosten für eine Renovierung 8.000 Euro betragen. Sie haben V angeboten, sich an den Kosten zu beteiligen. Nachdem V bei einer vollständigen Ablehnung bleibt, wollen M auf Vornahme der Renovierung klagen. Hat diese Klage Aussicht auf Erfolg? Von der Zulässigkeit der Klage ist auszugehen.

Lösung

Für die Begründetheit der Klage ist erforderlich, dass M ein Anspruch auf die Renovierung der Wohnung durch V zusteht.

I. Anspruchsgrundlage für den Renovierungsanspruch kann § 535 I 2 BGB sein. Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). Zugunsten der M könnte der der Erhaltungspflicht entsprechende Erhaltungsanspruch auf Beseitigung von Mängeln eingreifen. Es handelt sich um einen Erfüllungsanspruch aus dem Mietvertrag und nicht um eine Rechtsfolge aus der Mängelregelung des § 536 BGB.

1. Zwischen M und V besteht ein Mietvertrag über die von M bewohnte Wohnung. Ein Erhaltungsanspruch besteht, wenn sich die Wohnung nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Darunter fallen funktionale Mängel, insbesondere an der Substanz der Wohnung, und wesentliche Verschlechterungen der Wohnung durch den Gebrauch, die durch sog. Schönheitsreparaturen beseitigt werden können; letztere kommen im vorliegenden Fall in Betracht.

2. Ein Anspruch der M auf Vornahme von Schönheitsreparaturen könnte jedoch vertraglich ausgeschlossen sein, wobei zunächst § 6 MV als Ausschluss in Betracht kommt. Grundsätzlich ist eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, zulässig (und weithin üblich). Die in § 6 MV getroffene Regelung könnte aber eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) sein, die im Falle einer zu Beginn der Mietzeit nicht renovierten Wohnung nach § 307 BGB unwirksam ist.

a) AGB sind die für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei als Verwender der anderen Vertragspartei stellt (§ 305 I 1 BGB). Nach dem Sachverhalt hat die V-Wohnungsgesellschaft den Mietvertrag formularmäßig verwendet, ihn also in einer Mehrzahl von Fällen ihren Mietern gestellt, ohne dass er im Einzelnen ausgehandelt wurde (§ 305 I 2 BGB). Zumindest § 7 MV ist somit eine AGB.

b) § 307 I, II BGB sind nach dessen Absatz III anwendbar, weil die Verpflichtung zur Übernahme von Erhaltungsmaßnahmen eine den Mietvertrag ergänzende Vorschrift ist. Nach § 307 I 1 BGB ist eine AGB- Bestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 II Nr. 1 BGB). Für die Würdigung der Klausel in § 6 MV ist wesentlich (BGHZ 204, 302 Rdnrn. 24-26; 35), dass sie bei einer zu Beginn der Mietzeit unrenovierten Wohnung dazu führt, dass der Mieter u. U. schon wenige Jahre nach dem Einzug auch die Gebrauchsfolgen des Vormieters mit beseitigen muss. Insbesondere wenn der Mieter schon nach kürzerer Zeit wieder auszieht, muss er die Wohnung dem Vermieter in einem besseren Zustand übergeben als er sie erhalten hat. Die darin liegende Begünstigung des Vermieters auf Kosten des Mieters verstößt gegen die dem § 535 BGB zugrunde liegende Lastenverteilung und benachteiligt den Mieter unangemessen. Anders wäre es, wenn der Mieter dafür einen Ausgleich erhielte; dieser ist in dem Mietvertrag zwischen V und M aber nicht vorgesehen. Folglich ist nach BGH a. a. O. Rdnr. 24 „eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).“ Dieser Rspr. folgt der BGH auch im vorliegenden Fall ([15]). § 6 MV enthält somit keinen Ausschluss der Erhaltungspflicht der V.

3. Ein Ausschluss könnte durch § 7 MV erfolgt sein. Diese Vorschrift besagt aber nur etwas über den Zustand, in dem sich die Wohnung bei Beginn der Mietzeit befinden soll, schließt dagegen Verpflichtungen des Vermieters wegen späterer Verschlechterungen der Wohnung nicht aus. Somit enthält auch § 7 MV keine Einschränkung der Erhaltungspflicht aus § 535 I 2 BGB.

II. Der weiteren Prüfung des § 535 I 2 BGB steht nicht entgegen, dass die Parteien mit § 6 MV eine den Vermieter begünstigende Regelung beabsichtigt haben, die aber gescheitert ist. Vielmehr tritt nach § 306 II BGB die dispositive Vorschrift des § 535 I 2 BGB an deren Stelle (BGH [16]). Im BGH-Fall war von der Vermieterseite geltend gemacht worden (vgl. [17-19]), in solchem Fall müsse eine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten erfolgen. Dazu BGH [17] Für eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) ist in Fällen wie dem vorliegenden kein Raum, da mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine (spezielle) gesetzliche Regelung existiert, welche die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde. Daran ändern entgegen der Ansicht der V negative wirtschaftliche Folgen für den Vermieter, der gegebenenfalls im Hinblick auf die (unwirksame) Übertragung der Schönheitsreparaturen eine geringere Miete akzeptiert hat, nichts (vgl. BGH NJW 2006, 2915 Rn. 21; BGHZ 177, 186; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 127;…).

III. Voraussetzung für einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen aus § 535 I 2 BGB ist, dass die Wohnung einen Mangel durch einen Bedarf nach einer Renovierung aufweist (oben I 1).

1. BGH [14] Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn deren tatsächlicher Zustand für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (vgl. BGH NJW 2019, 507 Rn. 21… ). Der Ist-Zustand der Mietsache muss vom Soll-Zustand abweichen.

a) Grundsätzlich gehört zum Soll-Zustand einer Mietwohnung, dass sie sich in einem ordentlichen, gepflegten Zustand befindet. Da eine länger bewohnte Wohnung Abnutzungserscheinungen zeigt, sind im Abstand von mehreren Jahren Renovierungen durch Schönheitsreparaturen erforderlich. Zu diesen ist der Vermieter nach dem Erhaltungsgebot des § 535 I 2 BGB verpflichtet. Dementsprechend stellt BGH [16] fest, dass V als Vermieterin die Instandhaltungslast - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - in vollem Umfang zu tragen hat (vgl. BGHZ 177, 186 Rn. 20; 204, 302 Rn. 40). Ebenso [20] Zur Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wieder herzustellen (vgl. BGHZ 203, 256 Rn. 25 m. w. N.; 205, 177 Rn. 36; NJW-RR 2019, 270 Rn. 17). Bestätigt wird das durch § 538 BGB, wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat.

b) Im vorliegenden Fall ergibt sich der danach maßgebende vertragsgemäße Soll-Zustand aus § 7 MV. Darin haben M den Zustand als vertragsgemäß anerkannt, in dem sich die Mietwohnung bei der Übergabe befand. Gegen die Wirksamkeit dieser Regelung bestehen keine Bedenken (Lehmann-Richter NJW 2015, 1598 re. unten). Sie verstößt nicht gegen die Anforderungen an AGB. Es ist bereits möglich, dass § 7 MV gar keine AGB ist, sondern ausgehandelt wurde (§ 305 I 2 BGB). Selbst wenn § 7 MV eine AGB ist, fällt er nicht unter die Klauselkontrolle nach § 307 I, II, III BGB, weil er keine den Mietvertrag ergänzende Vorschrift ist, sondern die Leistung des Vermieters näher bestimmt. Überdies läge auch in der Übernahme der Wohnung mit vom Vormieter stammenden Gebrauchsspuren keine unangemessene Benachteiligung der Nachmieter. Somit ist Soll-Zustand die Wohnung in einem unrenovierten Zustand, so wie er in dem Übergabeprotokoll dokumentiert wurde. BGH [23] Hiernach ist im vorliegenden Fall der bei Überlassung der Wohnung unrenovierte Zustand vertragsgemäß. Der damalige unrenovierte Zustand ist also noch kein Mangel.

c) Jedoch hat sich innerhalb der inzwischen verlaufenen Mietzeit von 14 Jahren der Dekorationszustand der Wohnung weiter wesentlich verschlechtert. BGH [31] In dieser für M negativen Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand liegt ein Mangel. Diesen hat V zu beseitigen. § 7 MV hat insoweit keine Bedeutung mehr. BGH [34] Einem Mieter, der eine Wohnung mit „gebrauchter Dekoration" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, sind nicht allein deswegen jegliche Erhaltungs- und Gewährleistungsansprüche infolge eines weiteren Verschleißes abzusprechen (…). Denn auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung kann durchaus noch weiter abgenutzt werden (vgl. BGHZ 101, 253, 265). Das ist hier geschehen.

Nach diesen Überlegungen haben M gegen V einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen, die die Verschlechterung seit Übernahme der Wohnung rückgängig machen und die Wohnung in den bei Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustand versetzen.

2. Gegen vorstehendes Ergebnis, wonach der Anspruch der M auf die Herbeiführung eines Wohnungszustandes mit mäßiger Abnutzung gerichtet ist, bestehen Bedenken. Es ist weder ersichtlich, wie ein solcher Zustand mit vertretbarem Aufwand herbeigeführt werden kann, noch dürfte es Handwerker geben, die einen dahingehenden Auftrag annehmen.

a) Im BGH-Fall hatte V sich deshalb darauf berufen (vgl. BGH [44), ihr sei die Wiederherstellung des unrenovierten Anfangszustands unmöglich (§ 275 I, II BGB), so dass ein Anspruch der Mieter auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ausgeschlossen sei. Jedoch würden M durch einen Verlust ihres Anspruchs - im Ergebnis wie nach § 6 MV - vollständig mit den Renovierungskosten belastet und V entlastet, was wie gezeigt (oben I 2 b) nicht der Interessenlage entspricht. Auch vom Ergebnis her ist nicht einzusehen, dass die Renovierung einer normalen Mietwohnung nicht möglich sein soll.

b) Andererseits wurde geltend gemacht (vgl. BGH [26]), unter diesen Umständen sei der Anspruch auf eine komplett renovierte Wohnung gerichtet. Damit würden aber - wie V zu Recht geltend macht - M über § 7 MV hinaus auf Kosten des V eine bessere Wohnung erhalten, als ihnen vertraglich zusteht.

c) Die Problemlösung des BGH, die im Sachverhalt mit dem Angebot der M zu einer Kostenbeteiligung bereits anklingt, geht im Ergebnis dahin, [37-43]: Führt die Vornahme der Schönheitsreparaturen zu einem besseren Dekorationszustand der Wohnung als dem vertraglich geschuldeten, hat sich der Mieter an den Kosten der Renovierung in angemessenem Umfang zu beteiligen. Die wesentliche Begründung hierfür lautet:

aa) Da die (Wieder-)Herstellung des ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.

bb) Da der Mieter damit eine Wohnung erhält, die einen Dekorationszustand aufweist, der über den vertraglich seitens des Vermieters geschuldeten Zustand hinausgeht, ist diese Besserstellung nach dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) durch eine angemessene finanzielle Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten auszugleichen… Die Parteien des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses sind durch wechselseitige Rechte und Pflichten miteinander verbunden.… Die Erhaltungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar, welche sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (BGHZ 206, 1 Rn. 49 m. w. N.). Diese Dauerverpflichtung - vorliegend in Form der Durchführung der Schönheitsreparaturen - bezieht sich jedoch nur auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Auf diesen - vorliegend unrenovierten - (Soll-)Zustand hat der Mieter sich eingelassen und das Vorhandensein von Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert. Daher wäre es unbillig, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer Renovierung zu belasten. Nach der gebotenen wertenden Betrachtungsweise unter Beachtung des mietvertraglichen Äquivalenzverhältnisses entspricht es dem Willen redlicher, die beiderseitigen Interessen berücksichtigenden und um deren angemessenen Ausgleich bemühten Vertragspartner eines Dauerschuldverhältnisses, dass Renovierungsarbeiten vorgenommen werden, durch welche die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird und sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt.

cc) Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall ist Sache des Tatrichters, der insoweit von der ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO eingeräumten Möglichkeit [Befugnis zur Schätzung des Betrages] Gebrauch machen kann (vgl. BGHZ 181, 188 Rn. 24 f.). Unter angemessener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein. Das bedeutet im vorliegenden Fall, dass V die Renovierung in Auftrag geben und grundsätzlich bezahlen muss, dass M aber - auf der Grundlage des Kostenvoranschlags - der V 4.000 Euro erstatten müssen.

dd) In der Parallelentscheidung BGH NJW 2020, 3523 LS 3 zum vorliegenden Fall hat der BGH dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Kostenbeteiligung des Mieters dessen Renovierungsforderung „nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 BGB)“ entgegenzuhalten. Im vorliegenden Fall ist V dem allerdings nicht gefolgt, sondern hat die Ablehnung der Renovierung aufrecht erhalten und die Kostenbeteiligung abgelehnt. Gleichwohl wird man V das Recht auf die Kostenbeteiligung nicht versagen. Die sich aus § 242 BGB ergebende Beschränkung des Erhaltungsanspruchs der M kann vom Gericht auch von Amts wegen berücksichtigt werden. Im Übrigen ist anzunehmen, dass das Gericht V darauf hinweist (§ 139 ZPO), dass eine drohende Verurteilung durch Geltendmachung des Erstattungsanspruchs abgemildert werden kann.

Ergebnis: Eine Klage der M hat nur zu einem Teil auf Erfolg. V wird verurteilt, die Renovierung vorzunehmen, jedoch nur gegen Zahlung von 4.000 Euro durch M.

Ergänzender Hinweis: In der Praxis wird der Mieter regelmäßig so vorgehen, dass er den eine Renovierung ablehnenden Vermieter in Verzug setzt, die Renovierung selbst vornimmt oder vornehmen lässt und vom Vermieter die Kosten ersetzt verlangt (§ 536 a BGB). Dementsprechend richtete sich im Originalfall die Klage der Mieter gegen die Vermieterin auf die Zahlung eines Vorschusses zur - richtigerweise: anteiligen - Deckung der Renovierungskosten.


Zusammenfassung

• Nach § 535 I 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). Bei einer Wohnungsmiete gehören auch die Schönheitsreparaturen (im wesentlichen Streichen und Tapezieren) zur Erhaltungspflicht und sind in angemessenen Zeitabständen vom Vermieter vorzunehmen bzw. in Auftrag zu geben einschließlich der Kostentragung.

• Erhält der Mieter bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung, so kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass er die Schönheitsreparaturen übernimmt. Bei einer nicht renovierten Wohnung ist eine Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 I 1, II Nr. 1 BGB). Grund ist, dass der Mieter dadurch in die Gefahr gerät, dass er schon wenige Jahre nach dem Einzug auch die Gebrauchsfolgen des Vormieters mit beseitigen muss und die Wohnung dem Vermieter in einem besseren Zustand übergeben muss als er sie vom Vermieter erhalten hat.

• BGH LS 1: An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. - Danach umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters auch die Schönheitsreparaturen.

• BGH LS 2: Die den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein. - Danach hat der Mieter (nur) einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen, die die Verschlechterung seit Übernahme der Wohnung rückgängig machen und die Wohnung in den bei Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustand versetzen. Das ist aber kein sinnvolles Ergebnis, folglich:

• Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.