Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann
► Mietrecht, § 535 BGB; Ende des Mietvertrags nach Tod des Mieters. ► Weigerung des Untermieters, den gemieteten Raum zurückzugeben. ► Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung, § 546a BGB. ► Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 987 ff. BGB. ► Anspruch des Eigentümers auf Verzugsschaden, §§ 990, 280 I, II, 286 BGB. ► Entgangener Gewinn als Schaden, §§ 249, 252 BGB
BGH Urteil vom 11. Dezember 2020 (V ZR 26/20) Beck RS 2020, 37169
Fall (Untermieter)
K hatte eine Wohnung an M vermietet. Da M allein in der Wohnung lebte, hatte er ein Zimmer der Wohnung mit Kenntnis des K an B untervermietet. Im November 2020 starb M. Seine Erbin kam mit K überein, dass das Mietverhältnis beendet ist, räumte den von M bewohnten Teil der Wohnung leer und forderte B auf, ebenfalls auszuziehen. B kam dem nicht nach, auch nicht nachdem K ihn mit Schreiben vom 29.12.2020 unter Fristsetzung zum Räumen aufgefordert hatte. Im Februar 2021 erhob K gegen B Räumungsklage. Mit Urteil von Juni 2021 wurde der Klage stattgegeben und B zur Herausgabe des Zimmers verurteilt. In dem Urteil wurde B auf seinen Antrag hin und gegen den Widerspruch des K nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis Ende September 2021 gewährt. B verzichtete auf Rechtsmittel, gab das Zimmer aber nicht frei. Anfang Oktober 2021 ließ K das Zimmer zwangsräumen.
K verlangt von B für die Zeit von März bis September 2021 Zahlung von monatlich 310 Euro, insgesamt 2.170 Euro, als Entschädigung für entgangene Mieteinnahmen. Er beruft sich darauf, dass entgegen seiner Absicht, die Wohnung zum 1. März 2021 zu vermieten, diese Vermietung ohne das Zimmer des B nicht möglich war. B verweigert die Zahlung mit der Begründung, dass er mit K in keinem Rechtsverhältnis stehe. Auch habe er nur das von ihm gemietete Zimmer benutzt, so dass er nicht für den auf die gesamte Wohnung entfallenden Mietausfall aufkommen müsse. Überdies bestimme das BGB für den hier gegebenen Fall, in dem eine Räumungsfrist gewährt wurde, dass Schadensersatzansprüche ausgeschlossen seien; damit solle verhindert werden, dass ein Räumungsschuldner aus Furcht vor Schadensersatzverpflichtungen von der Inanspruchnahme einer Räumungsfirst absieht. Ist der Anspruch des K gegen B auf Zahlung von 2.170 Euro begründet?
Lösung
Vorbemerkung: Im Originalfall war zwischenzeitlich auch der Vermieter (K) verstorben, so dass dessen Erben den Prozess fortführten. Um den Fall übersichtlich zu halten, wurde auf diese Variante verzichtet. Dadurch ändern sich die im Originalurteil enthaltenen Parteibezeichnungen. In dem folgenden Text werden die Parteibezeichnungen aus dem Sachverhalt verwendet und auch in die Originalzitate übernommen.
A. K könnte gegen B einen vertraglichen Anspruch auf Zahlung haben.
I. Ein Anspruch aus Mietvertrag (§ 535 II BGB) steht K nicht zu. Zwischen ihm und B bestand kein Mietverhältnis. Mietverträge bestanden zwischen Hauptvermieter K und Hauptmieter M sowie zwischen Untervermieter M und Untermieter B. Beide Vertragsverhältnisse sind zu trennen. B als Untermieter schuldete eine vertragliche Mietzahlung nur gegenüber seinem Vermieter M.
II. Nach § 546a I BGB kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen.
1. Verm ieter und Mieter im Sinne dieser Vorschrift sind die Parteien eines Mietvertrages; K und B sind jedoch keine Parteien eines zwischen ihnen bestehenden Mietvertrages. Außerdem würde B als vereinbarte Miete nur die Zahlung einer Entschädigung für das benutzte Zimmer und nicht für eine Miete der ganzen Wohnung schulden. Unmittelbar greift § 546a I BGB daher nicht ein.
2. Für eine analoge Anwendung des § 546a BGB auf die Beziehung Hauptvermieter - Untermieter fehlt es bereits an einer Gesetzeslücke, solange die Anwendung der Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (nachfolgend B) in Betracht kommt. Außerdem ist die Interessenlage nicht gleich, weil der Untermieter einem Anspruch seines Vermieters, im vorliegenden Fall der Erbin des M, aus § 546a I BGB ausgesetzt ist und sich durch einen daneben stehenden Anspruch des Hauptvermieters seine Verpflichtungen verdoppeln würden (gegen eine analoge Anwendung Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Aufl. 2021, § 546a Rn. 5).
III. Nach § 546 II BGB kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache einem Dritten überlassen hat, die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
1. Damit wird ein Herausgabeanspruch begründet, nicht jedoch ein Anspruch auf Entschädigung.
2. Allerdings könnte, weil B die Verpflichtung aus § 546 II BGB trotz der Aufforderung des K während der Monate März bis September nicht erfüllt hat, erwogen werden, die Verzugsregeln anzuwenden (§§ 546 II, 280 I, II, 286 I BGB) und daraus eine Schadensersatzpflicht des B herzuleiten. Jedoch kann der Regelung des § 546 II BGB nur entnommen werden, dass dem Eigentümer die Sache wieder zukommen soll, nicht dagegen, dass eine Leistungsverpflichtung des Untermieters begründet werden soll, auf die die Vorschriften über Leistungsstörungen (§§ 280 ff. BGB) anwendbar sind. Stattdessen besteht die Leistungsverpflichtung des Untermieters zur Rückgabe der Mietsache gegenüber seinem Vermieter, im vorliegenden Fall gegenüber M bzw. dessen Erbin. Auch sind die Rechtsstellungen von K und B dadurch gekennzeichnet, dass K Eigentümer der Wohnung ist und B Besitzer eines Teils dieser Wohnung. In dieser Situation schützt das BGB den Besitzer durch §§ 987 ff. vor Ansprüchen auf Herausgabe von Nutzungen und auf Schadensersatz, indem bestimmte Voraussetzungen wie der nichtberechtigte Besitz, eine Rechtshängigkeit oder Bösgläubigkeit erfüllt sein müssen (dazu B). Die Regelungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses sind grundsätzlich abschließend (so § 993 I BGB im Hinblick auf den Besitzer: „im Übrigen ist er weder zur Herausgabe von Nutzungen noch zum Schadensersatz verpflichtet“). Dieser Schutz darf durch eine Anwendung der Verzugsregeln über § 546 II BGB nicht ausgeschaltet werden.
(Der BGH und das BerGer. im Originalfall haben die vorstehend unter A. behandelten Anspruchsgrundlagen nicht angesprochen.)
B. Ein Anspruch des K kann sich aus den Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) ergeben, wobei konkret ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzugs aus §§ 990 I, II i. V. mit § 280 I, II, 286 BGB in Betracht kommt.
I. Zwischen K und B müsste während der Monate März bis September 2021 ein EBV bestanden haben.
1. K war Eigentümer der Wohnung und damit auch Eigentümer des von B genutzten Zimmers.
2. B war Besitzer des Zimmers.
3. B dürfte kein Recht zum Besitz gehabt haben. Bei der Frage, ob B ein Recht zum Besitz hatte, ist von § 986 I 1 BGB auszugehen.
a) Die 1. Alternative der Vorschrift hat zur Voraussetzung, dass dem Besitzer ein eigenes Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer zusteht. Ein Besitzrecht des B kann sich nur aus einem Mietvertrag ergeben. Zwischen B und K bestand kein Mietvertrag. Der Untermietvertrag zwischen B und M begründete ein Besitzrecht des B nur gegenüber M. Als schuldrechtliches Rechtsverhältnis hatte er nur (relative) Rechtswirkungen zwischen B und M und keine Rechtswirkung im Verhältnis des B zu K.
b) Die 2. Alt. des § 986 I 1 BGB hat zur Voraussetzung, dass B ein Besitzrecht von einem dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigten mittelbaren Besitzer ableitet. B hat sein Besitzrecht ursprünglich, bis zum Tod des M im November 2020, von seinem Vermieter M abgeleitet. M war hinsichtlich des an B untervermieteten Zimmers mittelbarer Besitzer und aufgrund seines Mietvertrages mit K diesem gegenüber zum Besitz berechtigt. Allerdings würde, wenn M nicht zur Untervermietung berechtigt gewesen wäre, die Einschränkung des § 986 I 2 BGB eingreifen. Aus dem Sachverhalt ergibt sich zwar nicht, dass K dem M eine ausdrückliche Erlaubnis im Sinne des § 540 I 1 BGB zur Untervermietung erteilt hat. Jedoch hatte K Kenntnis von der Untervermietung und hat ihr nicht widersprochen. Daraus kann geschlossen werden, dass B während der Mietzeit des M auch gegenüber K zum Besitz des Zimmers berechtigt war. Bis zum Tode des M im November 2020 bestand also zwischen K und B kein EBV.
c) Das Besitzrecht des B könnte mit dem Tod des M im November 2020 und somit auch für die Zeit von März bis September 2021 entfallen sein.
aa) Grundlage für das Besitzrecht des B gegenüber K waren sein eigener Untermietvertrag und der (Haupt-) Mietvertrag zwischen K und M. Ohne den (Haupt-) Mietvertrag zwischen K und M fehlte dem von M abgeleiteten Besitzrecht des B die Grundlage.
bb) Welche Bedeutung der Tod des M für den zwischen M und K bestehenden Mietvertrag hatte, ist dem § 563 BGB zu entnehmen. Der danach mögliche Eintritt anderer Personen in den Mietvertrag nach § 563 I, II BGB oder eine Fortsetzung nach § 563a I BGB sind nicht erfolgt. Vielmehr ist die Erbin des M mit K übereingekommen, dass das Mietverhältnis beendet ist. Somit ist das Mietverhältnis zwischen K und M nach dem Tod des M erloschen. Damit ist auch das Recht des B gegenüber K zum Besitz des Zimmers entfallen.
d) Kein Recht zum Besitz ergibt sich aus der dem B im Herausgabeurteil gewährten Räumungsfrist bis Ende September 2021. Denn die Räumungsfrist nach § 721 ZPO hat nur eine verfahrensrechtliche und keine materiellrechtliche Bedeutung. § 721 ZPO steht im Abschnitt über die Zwangsvollstreckung, hindert also nur eine Vollstreckung , verändert aber die Stellung der Beteiligten nach den §§ 987 ff. BGB nicht. BGH [8] Die B gewährte Räumungsfrist nach § 721 ZPO ändert daran nichts, denn sie ist verfahrensrechtlicher Natur und hat …keine materielle Bedeutung (vgl. BGH NJW-RR 1987, 907 zu § 557 Abs. 3 BGB m. w. N.).
e) BGH [6] Folglich finden die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter, Anwendung (vgl. BGH WM 2014, 1445 Rn. 6 m. w. N.). Somit hat in der Zeit von März bis September 2021 zwischen K und B ein EBV bestanden. Damit erweist sich der Einwand des B, dass er in keinem Rechtsverhältnis zu K stehe, als unzutreffend; §§ 987 ff. BGB sind ein zwischen K und B bestehendes Rechtsverhältnis.
II. Als zu einem Schadensersatzanspruch führende Vorschrift kommt § 990 BGB in Betracht.
1. § 990 I BGB hat zur Voraussetzung, dass der Besitzer nicht in gutem Glauben ist. Dabei stellt Satz 1 auf den Zeitpunkt des Besitzerwerbs ab und greift im vorliegenden Fall nicht ein, weil B bei der Inbesitznahme des Zimmers berechtigter Besitzer war und sich die Frage einer Gutgläubigkeit nicht stellt. Satz 2 greift ein, wenn der Besitzer später erfährt, dass er nicht zum Besitz berechtigt ist. Durch die Mitteilung der Erbin des M und spätestens nach dem Schreiben des K vom 29.12.2021 B hatte Kenntnis davon, dass der Mietvertrag zwischen K und M erloschen war. Es kann auch davon ausgegangen werden, dass B wusste, dass sein Besitzrecht als Untermieter vom Bestehen des Hauptmietvertrages abhing. Jedenfalls ist kein Grund dafür ersichtlich, dass B geglaubt hat, ohne Mietvertrag zwischen K und M in der Wohnung bleiben zu dürfen. B wusste also, dass er nicht mehr zum Besitz berechtigt war, und war insofern bösgläubig (BGH [6]).
2. BGH [6] In diesem Fall haftet der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer im Fall des Verzugs gemäß § 990 Abs. 2 BGB…auf Ersatz des durch die Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens…
III. Somit sind die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen Verzuges zu prüfen; sie ergeben sich aus §§ 280 I, II, 286 BGB.
1. Bei Anwendung der Verzugsregelungen über § 990 II BGB ist der Anspruch auf Herausgabe aus § 985 BGB ein Anspruch i. S. des § 280 I BGB. Die Voraussetzungen des § 985 BGB liegen vor; auch hatte B ab März 2021 kein Besitzrecht mehr (oben B I 1, 2, 3c). Bestätigt wurde das durch das auf Herausgabe des Zimmers gerichtete Urteil vom Juni 2021.
2. In dem Schreiben des K vom 29.12.2020 lag insbesondere wegen der Fristsetzung eine Mahnung. Außerdem greift § 286 I 2 BGB ein, weil K noch vor März 2021 Klage auf Herausgabe erhoben hat.
3. B war nicht durch einen Umstand, den er nicht zu vertreten hat, an der Herausgabe gehindert (§ 286 IV BGB). Folglich befand sich K ab März 2021 bis September 2021 mit der Verpflichtung, das Zimmer zu räumen, in Verzug.
4. B ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch die Nichtrückgabe des Zimmers entstanden ist (§§ 280 I, 249 ff. BGB).
a) Da K einen Mietausfall wegen Nichtvermietung der ganzen Wohnung verlangt, müsste der Schaden in diesem Mietausfall liegen. Wie im Sachverhalt festgestellt wird, war eine Vermietung der Wohnung ohne das Zimmer nicht möglich. Folglich war die Nichtherausgabe des Zimmers ursächlich dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietbar war. Für K handelt es sich bei dem Mietausfall um einen entgangenen Gewinn, dessen Ersatz er nach §§ 249 I, 252, 1 BGB verlangen kann. BGH [9] Gibt ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setzt der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht (§ 252 BGB; vgl. BGH WM 1968, 1370, 1371; V ZR 218/13 Rn. 9). So ist es auch hier, weil davon auszugehen ist, dass der Vermieter die Wohnung im Regelfall nur als Einheit weitervermieten kann… Somit ist der Mietausfall für die Monate März bis September 2021 ein durch den Verzug des B verursachter Schaden. Der Einwand des B, er habe nur das Zimmer genutzt, ist gegenüber dem Schadensersatzanspruch unerheblich.
b) Was die Höhe des Schadens betrifft, kann dem Vorbringen des K gefolgt werden, dass der Mietausfall monatlich 310 Euro betrug und sich damit auf insgesamt 2170 Euro beläuft.
5. Dem bisher entwickelten Schadensersatzanspruch könnte § 571 II BGB entgegenstehen; auf diese Vorschrift zielt der Einwand des K, das BGB bestimme für den Fall, in dem eine Räumungsfrist gewährt wurde, dass Schadensersatzansprüche ausgeschlossen seien.
a) Nach § 571 II BGB schuldet der Mieter, dem eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt wird, lediglich die Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB und ist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet. BGH [11, 12] Die Norm beschränkt die Ansprüche des Vermieters auf die ihm nach § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit der Vorenthaltung zustehende Nutzungsentschädigung und befreit den Mieter von einer Haftung für weitere durch die Ausnutzung der gerichtlichen Räumungsfrist entstehende Schäden; insbesondere für einen dem Vermieter in Folge des Verzuges mit der Wohnungsherausgabe entstehenden Schaden hat der Mieter für den Zeitraum der ihm vom Gericht gewährten Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht einzustehen (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., § 571 Rn. 10; Staudinger/Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 10, 11). Unmittelbar anwendbar ist § 571 Abs. 2 BGB hier allerdings nicht, weil B nur Untermieter war… Die Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB gilt unmittelbar nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter, da sie systematisch an die Regelung des § 546a BGB anknüpft und wie diese ein (beendetes) Mietverhältnis voraussetzt (vgl. BeckOK MietR/Klotz-Hörlin [1.8.2020], § 571 BGB Rn. 5; MüKoBGB/Bieber, 8. Aufl., § 546a Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2018], § 546a Rn. 10, 12…). Daran fehlt es im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter.
b) § 571 II BGB könnte aber auf das Verhältnis des Eigentümers als Hauptvermieter zum Untermieter analog anwendbar sein. Dann wäre B nicht schadensersatzpflichtig, sondern der von ihm zu leistende Ersatz würde sich auf die Nutzungsentschädigung für sein Zimmer beschränken. Eine solche Analogie wird in Rspr. und Lit. teilweise vertreten, von der überwiegenden Ansicht jedoch abgelehnt (Nachw. bei BGH [14]). Es sind die Voraussetzungen für eine Analogie zu prüfen.
aa) Eine planwidrige Gesetzeslücke lässt sich mit der Begründung bejahen, dass die Frage der Anspruchsbegrenzung im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter nicht geregelt ist, dass aber ein Regelungsbedarf besteht, wie der vorliegende Fall zeigt.
bb) Ferner müsste die Interessenlage, die dem § 571 II BGB zugrunde liegt, mit der Interessenlage im vorliegenden Fall vergleichbar sein. Dabei ist vom Gesetzeszweck des § 571 II BGB auszugehen, und es sind die Rechtsfolgen des § 571 II BGB mit denen bei einer analogen Anwendung der Vorschrift zu vergleichen.
BGH [16] Der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB spricht für eine analoge Anwendung der Vorschrift auf den Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist gewährt worden ist. Er ist darin zu sehen, dass der Wohnraummieter sich nicht aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters davon abhalten lassen soll, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu nutzen (…). Daher begrenzt § 571 Abs. 2 BGB die Haftung des Mieters, dem eine Räumungsfrist gewährt worden ist, auf die vereinbarte bzw. ortsübliche Miete (vgl. § 546 Abs. 1 BGB); für weitere Schäden (vgl. § 546 Abs. 2 BGB) haftet er dagegen nicht. Der Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt worden ist, befindet sich in einer vergleichbaren Situation. Müsste er bei Ausnutzung der Räumungsfrist unbegrenzte Schadensersatzansprüche des Eigentümers wegen Verzuges (§ 990 Abs. 2 BGB) gewärtigen, hätte dies zur Folge, dass er keinen Räumungsschutz in Anspruch nimmt oder nach Nutzung einer Räumungsfrist unter Umständen erheblichen Schadensersatzansprüchen des Eigentümers ausgesetzt ist.
Jedoch hätte eine analoge Anwendung zugunsten des Untermieters (B) zur Folge, dass der Hauptvermieter (K) für die übrige, den wesentlichen Teil des Mietvertrages ausmachende Wohnung keine Entschädigung erhielte. Denn § 546a BGB, der bei unmittelbarer Anwendung des § 571 II BGB die Entschädigung für die ganze Wohnung sichert, greift im Verhältnis des Hauptvermieters zum Untermieter nicht ein (oben A II 2). Somit ist die Rechtslage bei einer analogen Anwendung des § 571 II BGB auf das Verhältnis des Eigentümers zum Untermieter für den Eigentümer deutlich ungünstiger als bei der unmittelbaren Anwendung der §§ 546a, 571 II BGB. Daraus folgt, dass die Interessenlage bei unmittelbarer und bei analoger Anwendung nicht hinreichend vergleichbar ist. BGH [17] Für den Vermieter wäre es unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Nichtvermietbarkeit der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses erhielte. Er stünde dann schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der nach § 546a Abs. 1 BGB während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schuldet. [19] Dass der Untermieter den ihm gewährten Räumungsschutz nur um den Preis einer Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung in Anspruch nehmen kann, ist dagegen hinzunehmen. Darin setzt sich lediglich fort, dass der Untermieter zu keiner Zeit in einem vertraglichen Verhältnis zu dem Eigentümer stand, sondern sein Besitzrecht von dem Hauptmieter ableitete und dieses inzwischen entfallen ist.
cc) § 571 II BGB ist deshalb nicht analog anwendbar und steht dem Schadensersatzanspruch aus §§ 990, § 280 I, II, 286 BGB nicht entgegen. BGH [19] Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz…für die ganze Wohnung verlangen.
Ergebnis: Der Anspruch des K gegen B auf Zahlung von 2170 Euro ist begründet.
Zusammenfassung