Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

► Ursprüngliche Unmöglichkeit, § 311a BGB. ► Sachmangelanspruch auf Schadensersatz wegen unvollständiger Erfüllung, §§ 437 Nr. 3, 434 III, 280, 281 BGB. ► Auslegung eines Vertrages bei übereinstimmender Falschbezeichnung des Kaufgegenstandes (falsa demonstratio); §§ 133, 157 BGB. ► Anforderungen an notarielle Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages (§ 311 b BGB) im Falle einer falsa demonstratio. ► Hinreichende Bestimmung des Kaufgegenstandes bei Verkauf einer noch nicht vermessenen Grundstücksfläche

BGH Urteil vom 18. 1. 2008 (V ZR 174/06) NJW 2008, 1658

Fall (Verkaufte Gartenfläche auf Nachbargrundstück)

Der Stadt S gehörte eine große, im Stadtbereich gelegene Grünfläche, die für eine Bebauung mit repräsentativen Gebäuden vorgesehen war. Sie bestand aus den Parzellen P1 und P2. Die Stadt veräußerte die Fläche P1 an B, die spätere Beklagte. B ließ das Grundstück P1 mit einem Bürogebäude bebauen. Die Umgebung des Bürogebäude wurde als parkähnliche Gartenanlage hergerichtet. Dabei wurde der Garten in einem Umfang von etwa 1.000 qm irrtümlich auf das Grundstück P2 ausgedehnt, was aber niemandem auffiel. Auf der Linie, die die Grenze zwischen dem Garten der B und dem noch naturbelassenen Wiesengelände auf der Fläche P2 bildete, wurde ein Hasenzaun errichtet.

Nachdem B später beschlossen hatte, das Anwesen wieder zu verkaufen, fand sie in K eine Interessentin. Vertreter von B und K besichtigten am 6. Juli die Anlage vom Dach des Bürogebäudes aus. Dabei wurde das zu verkaufende Grundstück optisch durch die Bepflanzung und den Hasenzaun gegen das Wiesengelände abgegrenzt. Nachdem K sich bereiterklärt hatte, das Anwesen für 8 Mio. € zu erwerben, wurde am 22. 7. der notarielle Kaufvertrag geschlossen. Darin wurde in § 1 als Kaufgegenstand das Grundstück P1 mit seiner Katasterbezeichnung aufgeführt. In § 2 findet sich die Bestimmung, dass das Grundstück in der der K bekannten Größe und Beschaffenheit veräußert werde und dass alles Weitere der Durchführung des Vertrages überlassen werde. K wurde im Grundbuch als Eigentümerin der Fläche P1 eingetragen.

Später wollte die Stadt S die Fläche P2 an ein anderes Unternehmen verkaufen. Dabei stellte sich heraus, dass ein Teil der Gartenanlage der K auf diesem Grundstück lag. K verlangte von B Übereignung auch dieses Grundstücksteils. B lehnte das mit der Begründung ab, sie sei nicht Eigentümerin und diese Fläche sei weder vermessen noch sonst katastertechnisch erfasst. Daraufhin erwarb K die 1.000 qm von der Stadt S für 88.000 € und verlangt diesen Betrag von B erstattet. Zu Recht ?

Hinweis: Der BGH hatte, weil der Fall im wesentlichen in den Jahren 1991 - 1999 spielte, noch altes Schuldrecht anzuwenden. Im folgenden wird der Fall nach neuem Schuldrecht gelöst. Zitate aus der BGH-Entscheidung werden nur insoweit eingefügt, wie sie auch auf das geltende Schuldrecht passen.

A. Ein Anspruch der K gegen B könnte sich als Schadensersatzanspruch aus § 311a II BGB ergeben.

I. § 311a Absatz 1 bestimmt, dass eine bei Vertragsschluss bestehende ursprüngliche Unmöglichkeit der Wirksamkeit eines Vertrages nicht entgegensteht. Nach § 311a Absatz 2 kann der Gläubiger in diesem Fall Schadensersatz statt der Leistung verlangen, es sei denn, der Schuldner kannte das Leistungshindernis nicht und hatte seine Unkenntnis auch nicht zu vertreten.

II. Ob im vorliegenden Fall ein wirksamer Kaufvertrag zwischen B und K geschlossen worden ist, kann an dieser Stelle noch offen bleiben. Denn der B war die Übereignung der auf dem Grundstück P2 gelegenen Teilfläche nicht unmöglich. Sie war zwar nicht Eigentümerin geworden, hätte sich das Teilgrundstück aber verschaffen können. Da die Stadt S die Teilfläche der K verkauft hat, ist anzunehmen, dass sie die Fläche auch an B veräußert hätte. BGH Rdnr. 20: …ein Nacherwerb der Teilfläche war der Beklagten möglich. Nach einem Erwerb der Teilfläche hätte B, falls ein wirksamer Kaufvertrag mit K bestanden hätte, ihre Verpflichtung gegenüber K erfüllen können.

Ein Schadensersatzanspruch aus § 311a II besteht somit nicht.

B. K könnte gegen B einen Schadensersatzanspruch wegen eines Sachmangels haben, wobei der Sachmangel darin bestehen könnte, dass B als Verkäuferin eine zu kleine Fläche übereignet hat (§§ 437 Nr. 3, 434 III, 280 I, III, 281 I, II BGB).

I. Zwischen K und B müsste ein Kaufvertrag geschlossen worden sein, der formwirksam ist und der auch die auf dem Grundstück P2 liegende Teilfläche von 1.000 qm umfasst.

1. Einen Kaufvertrag haben B und K am 22. 7. geschlossen. Fraglich ist, ob sich die dabei erzielte Einigung auch die auf dem Grundstück P2 liegende Teilfläche erstreckte.

a) Nach dem in § 1 des Kaufvertrages enthaltenen Wortlaut (Text) ist Kaufgegenstand das Grundstück P1. Zu diesem gehört die Teilfläche auf dem Grundstück P2 nicht.

b) Etwas anderes könnte sich daraus ergeben, dass der Wille der Beteiligten maßgeblich ist und dieser auch die Teilfläche umfasste.

aa) Die Auslegung eines Vertrages richtet sich gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte, was eher objektive Kriterien sind. Da für den Vertrag aber übereinstimmende Willenserklärungen der Parteien erforderlich sind, ergibt sich der Vertragsinhalt primär aus dem Inhalt dieser Erklärungen. Für diese bestimmt § 133 BGB, dass der Wille des Erklärenden maßgeblich ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Adressat der Erklärung diesen Willen erkannt hat und denselben Willen gebildet hat. Deckt sich dieser übereinstimmende Wille nicht mit dem Text der Erklärung, wird der Text als bloße Falschbezeichnung (falsa demonstratio) behandelt, die für Zustandekommen und Inhalt des Vertrages unerheblich ist (falsa demonstratio non nocet).

BGH Rdnr. 12: Zwar wird in dem Kaufvertrag nur das der Beklagten seinerzeit gehörende Grundstück unter Angabe seiner Größe, nicht auch der darüber hinausgehende Teil der Gartenanlage als Kaufgegenstand genannt. Das ist aber unschädlich, wenn…feststeht, dass die Vertragsparteien tatsächlich mehr verkaufen wollten. Denn dann handelt es sich bei der Grundstücksbezeichnung im Vertragstext um eine versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt (BGHZ 71, 243, 247; BGH NJW 1994, 1528, 1529; … MünchKommBGB/Busche, 5. Aufl., § 133 Rdn. 14;…Staudinger/Singer, BGB, Bearb. 2004, § 133 Rdn. 13). Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden (BGHZ 74, 116, 119; 87, 150, 153; … Palandt/Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Aufl., § 133 Rdn. 8, 19; MünchKommBGB/Busche a. a. O.; Staudinger/Singer, a. a. O., § 133 Rdn. 34;…). Der Senat hat das für den Fall entschieden, dass im Vertragstext als Kaufgegenstand das gesamte Grundstück genannt wird, obwohl die Parteien nur eine bestimmte Teilfläche verkaufen wollten (NJW 2002, 1038, 1039…). Für den umgekehrten Fall, dass die Parteien eine Fläche verkaufen wollen, die über das dem Verkäufer bereits gehörende Grundstück hinausgeht, gilt nichts anderes ( BGHZ 87, 150, 155 f.).

bb) Dass K und B auch die Teilfläche von P2 in den Verkauf einbeziehen wollten, ergibt sich daraus, dass sie das Anwesen besichtigt haben, sich die Teilfläche dabei als Teil des Gartens des zu verkaufenden Grundstücks darstellte und dass auf dieser Vorstellung der später geschlossene Kaufvertrag aufbaute. BGH Rdnr. 10: Die Beklagte hat sich gerade nicht darauf beschränkt, der Klägerin ihr Grundstück mit seinem aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang zu verkaufen. Sie hat es ihr vielmehr bei einer Besichtigung vorgestellt und so verkauft, wie es sich hierbei darstellte. Damit kommt es hier… nicht auf den aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen, sondern auf den tatsächlichen Zuschnitt des Ensembles an, zu dem auch der auf dem Nachbargrundstück befindliche Teil der Gartenanlage gehört.

Somit bezog sich die Einigung zwischen K und B, die nach § 433 BGB für einen Kaufvertrag erforderlich und maßgeblich ist, auch auf die Teilfläche auf dem Grundstück P2.

2. Nach § 311b I 1 BGB bedurfte dieser Vertrag der notariellen Beurkundung. Eine solche hat stattgefunden, in sie wurde die Teilfläche P2 aber nicht aufgenommen. Wie allgemein anerkannt ist (BGH Rdnr. 12, oben aa), gilt der Grundsatz falsa demonstratio non nocet auch für formgebundene Rechtsgeschäfte. Das kann nur bedeuten, dass der übereinstimmende, aber nicht richtig geäußerte Wille nicht in die formgerechte Erklärung aufgenommen zu werden braucht. Der wahre Wille, der Vertragsinhalt wird, braucht nicht einmal Anklang im Text gefunden zu haben. Dies wird vom BGH unter Rdnr. 11 näher erläutert:

a) Zwar gilt bei formbedürftigen Rechtsgeschäften der Grundsatz („Andeutungstheorie“), dass das von den Parteien Vereinbarte (…) bei einem – wie hier – formbedürftigen Rechtsgeschäft nach der Rspr. des BGH einen – wenigstens andeutungsweisen – Niederschlag in der Urkunde gefunden haben muss (BGHZ 74, 116, 119; 87, 150, 154; NJW 2000, 1569, 1570;…).

b) Dieses Erfordernis gilt aber bei einer versehentlichen Falschbezeichnung nicht. Hier reicht es aus, wenn das – von den Parteien in anderem Sinne verstandene – objektiv Erklärte, hier die versehentlich fehlerhafte Bezeichnung des Kaufgegenstands, im Vertrag dem Formerfordernis genügt (BGHZ 87, 150, 155; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Aufl., § 133 Rdn. 19; Staudinger/Singer, aaO, § 133 Rdn. 33 f.). Beurkundet ist dann das wirklich Gewollte, nur falsch Bezeichnete. So auch OLG Frankfurt NJW 2008, 1004: Deshalb geht…ein übereinstimmender Wille der Parteien sowohl dem Wortlaut des Vertrags als auch jeder anderen Auslegung des Vertrags vor und setzt sich auch gegenüber einem völlig eindeutigen abweichenden Vertragswortlaut durch. Bei der falsa demonstratio gilt also die Andeutungstheorie nicht. Danach ist der Vertrag zwischen B und K formgerecht abgeschlossen.

3. Allerdings war die Teilfläche P2 nicht vermessen und katastermäßig nicht gesondert erfasst. Auf dem üblichen Wege konnte sie deshalb im Vertrag nicht bezeichnet und bestimmt werden. Das OLG als BerGer. hatte deshalb den Vertrag als nicht hinreichend bestimmt und damit als nicht rechtswirksam angesehen. Der BGH ist aber weniger streng:

a) Während für dingliche Rechtsgeschäfte - im Sachenrecht - ein relativ strenger Bestimmtheitsgrundsatz gilt, reicht im Schuldrecht die Bestimmbarkeit aus. Diese muss aber gewahrt sein, insbesondere bei Kaufverträgen über Grundstücke. BGH Rdnr. 15: Zutreffend ist der Ausgangspunkt des BerGer., dass ein Vertrag über den Verkauf einer noch zu vermessenden Teilfläche nach der Rechtsprechung des Senats nur wirksam ist, wenn die Vertragsparteien Einigkeit über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche erzielt haben und dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden hat (BGHZ 150, 334, 339 f.; BGH NJW-RR 1999, 1030).…Für die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags entscheidend ist…, dass der Inhalt der Leistungspflicht des Verkäufers hinreichend sicher bestimmt werden kann (BGHZ 150, 334, 339).

b) BGH Rdnr. 16 - 19: Das setzt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts…nicht voraus, dass die verkaufte Teilfläche eines Grundstücks zuvor vermessen, das Kaufgrundstück vorher also katastertechnisch zerlegt wird. Die Bestimmung des Kaufgegenstands kann auch auf andere Weise getroffen werden.

(1) So reicht es aus, wenn dem Vertrag ein maßstabsgerechter Plan oder eine Skizze beigefügt wird, aus der hervorgeht, welche Teilfläche verkauft werden soll (BGHZ 74, 116, 118 f.;…). Das Fehlen einer solchen Skizze kann dem Vertrag, insofern ist dem Berufungsgericht im Ansatz Recht zu geben, zwar die notwendige Bestimmtheit nehmen (BGHZ 74, 116, 120 f.;… . Das gilt…aber nur, wenn die Parteien den Kaufgegenstand bei der Veräußerung einer noch zu vermessenden Grundstücksteilfläche durch eine bestimmte Grenzziehung in einer der Kaufvertragsurkunde beigefügten zeichnerischen Darstellung verbindlich festlegen wollen (BGHZ 150, 334, 340). Denn dann lässt sich der Gestaltungswille der Parteien dem Vertrag nur entnehmen, wenn er eine solche zeichnerische Darstellung enthält und wenn diese auch maßstabsgerecht ist. Im vorliegenden Fall hat dem Vertrag aber keine Skizze zugrunde gelegen.

(2) Haben sich die Parteien dagegen bei Vertragsabschluss mit einem geringeren Bestimmtheitsgrad zufrieden gegeben und die verbindliche Festlegung der Durchführung des Vertrags oder einem Dritten überlassen, ist das Verpflichtungsgeschäft auch ohne eine solche maßstabsgerechte Darstellung wirksam (BGHZ 150, 334, 340). Unter dieser Voraussetzung kann die Leistungspflicht des Verkäufers auch mit einer nicht maßstabsgerechten Skizze hinreichend bestimmt sein (BGH NJW-RR 2004, 735). Wenn eindeutig feststellbar ist, welche Fläche verkauft werden soll, können die Parteien auch davon absehen, die Vorgaben, anhand derer die Teilfläche bei der Durchführung später exakt festgelegt werden soll, in den Vertrag aufzunehmen. Der Senat hat dies etwa für den Fall anerkannt, dass die Parteien das zu verkaufende Anwesen besichtigt haben, um dem Käufer eine Vorstellung von dem Kaufgegenstand zu verschaffen, und diesem hierbei (im entschiedenen Fall: durch eine unterschiedliche Pflasterung) klar vor Augen trat, welche Fläche Gegenstand des Kaufvertrags sein sollte (BGH NJW 2002, 1038, 1040).

Diese zuletzt genannte Fallgestaltung liegt hier vor. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien das Anwesen der Beklagten besichtigt und sich darüber geeinigt, es mit den Ausmaßen zu verkaufen, die bei der gemeinsamen Besichtigung des Grundstücks zutage getreten waren. Dazu gehörte danach auch der Teil der Gartenanlage, der sich auf dem Nachbargrundstück befand. Dieser Teil des Nachbargrundstücks hob sich…optisch durch seinen Bewuchs und einen Hasenzaun von dem übrigen Nachbargrundstück ab, das als naturbelassenes Wiesengelände angelegt war. Damit wird die Eigentumsverschaffungspflicht der Beklagten zwar, das ist dem Berufungsgericht zuzugeben, nicht mit der gleichen Präzision bestimmt wie bei einer Vermessung oder bei der Beifügung einer maßstabsgerechten Skizze. Darauf kommt es für die hier zu entscheidende Frage nach dem Umfang der Eigentumsverschaffungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer aber nicht an. Die Parteien haben sich…mit einem geringeren Maß an Bestimmtheit, nämlich mit den in der Örtlichkeit vorhandenen Begrenzungen durch Bewuchs und Zaun begnügt und alles Weitere der Durchführung des Vertrags überlassen. Entscheidend ist deshalb allein, ob Bewuchs und Zaun den mitverkauften Teil des Nachbargrundstücks so deutlich beschrieben, dass die für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erforderliche Bestimmung seiner exakten Grenzen bei der Durchführung des Vertrags möglich war. Daran bestehen keine Zweifel.

Somit war hier das zu verkaufende Grundstück durch die Besichtigung hinreichend bestimmt bezeichnet, und zwar in dem Sinne, dass die auf der Parzelle P2 gelegene Teilfläche mit verkauft wurde. Zwischen B und K ist einformgerechter und hinreichend bestimmter Kaufvertrag auch über die auf dem Grundstück P2 gelegene Teilfläche zu Stande gekommen.

II. Eine Unmöglichkeit der Erfüllung ihrer Verpflichtung zur Übereignung der Teilfläche lag bei B, wie bereits oben A II dargelegt wurde, nicht vor. Deshalb braucht auf das Verhältnis zwischen Gewährleistungsansprüchen und Unmöglichkeit in solchem Fall nicht eingegangen zu werden.

III. Die Leistung der B müsste mit einem Sachmangel behaftet gewesen sein. Das richtet sich nach § 434 BGB. Nach § 434 III wird als Sachmangel behandelt, wenn der Verkäufer eine zu geringe Menge liefert. B hat nicht die gesamte Fläche übereignet, die sie verkauft hat (P1 und Teilfläche), sondern 1.000 qm weniger (nur P1). Das lässt sich als zu geringe Menge verstehen.

IV. Schadensersatz statt der Leistung setzt nach § 280 III BGB zusätzlich die Erfüllung der Voraussetzungen des § 281 BGB voraus.

1. Nach § 281 I BGB ist grundsätzlich eine erfolglose Fristsetzung erforderlich, die im vorliegenden Fall nicht erfolgt ist.

2. Sie ist nach § 281 II aber entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Die von B erklärte Weigerung, die Teilfläche der K zu verschaffen, muss als solche Verweigerung verstanden werden. Nur Bemühungen, die Fläche noch von der Stadt S zu erwerben, hätten die Endgültigkeit der Weigerung der B in Frage stellen können. Solche lagen aber nicht vor.

V. Ein Schadensersatzanspruch würde nach § 280 I 2 BGB nicht bestehen, wenn B die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte (§ 276 BGB).

1. Bei einem Unternehmen wie der B und bei einem derart bedeutsamen 8-Mio.-Euro-Projekt muss verlangt werden, dass die Verkäuferin sich Klarheit darüber verschafft, wo die Grenzen des verkauften Grundbesitzes verlaufen und ob sie zur Erfüllung ihrer Verpflichtung in der Lage ist (vgl. auch § 311a II 3 BGB). Das hat B offensichtlich nicht getan. Sie muss sich bereits deshalb Fahrlässigkeit vorwerfen lassen.

2. Außerdem hätte B, wie oben A II ausgeführt, die Teilfläche von der Stadt S nachträglich erwerben können. Sie hat aber keine Bemühungen in dieser Richtung entfaltet. Auch daraus folgt ein Verschulden der B.

VI. Der Schaden der K besteht in der Zahlung der 88.000 € an S, die zum Erwerb der eigentlich von B geschuldeten Fläche notwendig waren.

Somit ist der Anspruch der K gegen B aus §§ 437 Nr. 3, 434 III, 280 I, III, 281 I, II BGB in vollem Umfang begründet.


Zusammenfassung

• Eine ursprüngliche Unmöglichkeit i. S. des § 311a liegt nicht vor, wenn der Verkäufer eines Grundstücks zwar nicht Eigentümer ist, sich das Grundstück aber von einem Dritten verschaffen kann.

• Haben die Vertragsparteien einen übereinstimmenden Willen gebildet, so ist dieser maßgebend i. S. der §§ 133, 157. Auf die Formulierung des Vertragstextes kommt es dann nicht an. Weicht der Vertragstext vom Gewollten ab, handelt es sich um eine unschädliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio non nocet). BGH LS a) Beschreiben die Parteien das verkaufte Anwesen im Kaufvertrag versehentlich mit einer Grundstücksbezeichnung, die nur einen Teil des Anwesens umfasst, ist nach den Grundsätzen der falsa demonstratio auch die übrige Fläche des Anwesens mitverkauft.

• Bei der Auslegung formgebundener Verträge muss das Auslegungsergebnis zumindest eine Andeutung im Vertragstext gefunden haben (Andeutungstheorie).

• Auf das Erfordernis der Andeutung wird aber im Fall einer falsa demonstratio verzichtet. Hier gilt das Gewollte als formgerecht beurkundet, selbst wenn im Vertragstext das Gegenteil steht.

• Schuldrechtliche Verträge müssen die Leistungspflichten hinreichend bestimmbar bezeichnen. Der Verkauf einer noch zu vermessenden Grundstücksfläche ist deshalb nur wirksam, wenn die Vertragsparteien Einigkeit über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche erzielt haben. Das kann durch eine Skizze geschehen oder auch dadurch, dass die verkaufte Teilfläche in der Örtlichkeit eindeutig bestimmt ist, die Parteien sich bei einer Ortsbesichtigung darüber Gewissheit verschafft haben und die letztlich verbindliche Festlegung der Durchführung des Vertrags überlassen haben (BGH LS b).