Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

► Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten; Realofferte (§§ 311 I, 145 ff. BGB). ► Vertragsbeziehungen bei Leistungen der öffentlichen Versorgung und Entsorgung; speziell: Kaufvertrag über Wasserlieferung (§ 433 BGB). ► Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Mieter bei Versorgungsleistungen, insbesondere auf Grund von Anschluss- und Benutzungszwang

BGH Urteil vom 10. 12. 2008 (VIII ZR 293/07) NJW 2009, 913

Fall (Wasserlieferung an Mieter)

Die spätere Klägerin K-AG versorgt die Bewohner der Stadt S (im Originalfall: Berlin) mit Wasser und entsorgt das auf den Grundstücken anfallende Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser). Nach einer auf Grund Landesrechts wirksam erlassenen Satzung besteht für die Grundstückseigentümer Anschluss- und Benutzungszwang an die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung. Die Versorgung mit Wasser sowie die Entsorgung des Abwassers erbringt K auf privatrechtlicher Grundlage.

B ist Eigentümerin des Hausgrundstücks H-Straße 145. Das Haus ist seit mehreren Jahren an die C-GmbH vermietet. K lieferte der C Wasser und entsorgte das Abwasser, ohne dass darüber ein schriftlicher Vertrag geschlossen worden war. K hatte der B ein Vertragskonto eingerichtet, eine Kundennummer zugeteilt und die Rechnungen an C geschickt und sie dabei als „ihre Kundin“ bezeichnet. C bezahlte die Rechnungen, bis sie in die Insolvenz geriet und die Beträge nicht mehr bezahlen konnte. K verlangt Bezahlung der auf die Wasserlieferung entfallenden und noch ausstehenden Rechnungen in Höhe von 80.725 EUR von B, die sie wegen ihrer Eigentümerstellung an dem versorgten Hausgrundstück als ihren wahren Vertragspartner ansieht. Zu Recht ?

K könnte von B den Teil der Rechnungen, der auf die Wasserlieferung entfällt, nach § 433 II BGB bezahlt verlangen. Dann müsste zwischen K und B ein Kaufvertrag über die Lieferung von Wasser geschlossen worden sein.

I. Auch im Bereich der öffentlichen Versorgung mit Leistungen der Daseinsvorsorge sind privatrechtliche Beziehungen möglich und üblich.

1. Dabei werden im Falle der Lieferung von Wasser, Strom und Gas Kaufverträge angenommen, die Entsorgung von Abwasser erfolgt auf Grund von Werkverträgen (§§ 631 ff. BGB).

2. Privatrechtliche Verträge sind auch dann nicht ausgeschlossen, wenn, wie im vorliegenden Fall, Anschluss- und Benutzungszwang besteht. Dieser beruht allerdings auf öffentlichem Recht und begründet eine öffentlich-rechtliche Pflicht. Auf einer ersten Stufe wird dann über das Ob der Versorgung und Entsorgung öffentlich-rechtlich entschieden. Im vorliegenden Fall steht aber das Ob der Ver- und Entsorgung des Hausgrundstücks H-Straße 145 außer Streit. Die hier streitige Frage, wer Vertragspartner der K ist, kann der zweiten Regelungsstufe zugeordnet werden und richtet sich danach, mit wem ein privatrechtlicher Vertrag zu Stande gekommen ist.

II. Für den Abschluss eines Vertrages, der nach § 311 I BGB grundsätzlich zur Begründung einer Leistungspflicht erforderlich ist, bedarf es übereinstimmender Willenserklärungen der Parteien, die nach §§ 145 ff. BGB durch Angebot und Annahme („sukzessiv“) oder gleichzeitig („simultan“) beispielsweise durch Unterschreiben eines Vertragstextes abgegeben werden können.

1. Im vorliegenden Fall haben weder K noch B ausdrücklich eine Erklärung zum Abschluss eines Kaufvertrages abgegeben, insbesondere wurde kein schriftlicher Vertrag geschlossen.

2 Ein Vertrag kann, da Verträge grundsätzlich keiner Form bedürfen, auch schlüssig (konkludent) geschlossen werden.

a) Dies kann in der Weise geschehen, dass eine Partei ihre - in aller Regel nur auf Grund eines Vertrages zu erbringende - Leistung tatsächlich anbietet oder erbringt, worin eine Realofferte gesehen wird, und die andere Partei durch Entgegennahme der Leistung zum Ausdruck bringt, das sie mit dem Zustandekommen eines Vertrages einverstanden ist. Dies wird vor allem im Bereich der öffentlichen Versorgung, der Daseinsvorsorge angenommen.

BGH Rdnr. 6:  Das BerGer. geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sogenannten Realofferte zu sehen ist, welche von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Durch diesen Rechtsgrundsatz, der im seinerzeit geltenden § 2 Abs. 2 der Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Energie- und Wasserversorgung (AVBEltV, AVBGasV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) lediglich wiederholt worden ist, wird der Tatsache Rechnung getragen, dass in der öffentlichen leitungsgebundenen Versorgung die angebotenen Leistungen vielfach ohne ausdrücklichen schriftlichen oder mündlichen Vertragsschluss in Anspruch genommen werden. Er zielt darauf ab, einen ersichtlich nicht gewollten vertragslosen Zustand bei den zugrunde liegenden Versorgungsleistungen zu vermeiden (BGH NJW 2006, 1667, Tz. 15 m. w. N.). Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages ist typischerweise der Grundstückseigentümer bzw. derjenige, der die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt.

b) Danach könnte B durch die jahrelange Belieferung ihres Hausgrundstücks konkludent Verpflichtete aus einem Kaufvertrag über die Lieferung von Wasser geworden sein.

3. Dem könnte jedoch entgegenstehen, dass K das Wasser an die C-GmbH geliefert und mit dieser einen Kaufvertrag geschlossen hat.

a) Schließt das Versorgungsunternehmen mit einem Dritten einen Vertrag über die zu erbringenden Leistungen, so wird die Leistung gegenüber dem Grundstückseigentümer nicht als Realofferte ausgelegt. BGH Rdnr. 6:  Das oben 2. dargelegte Verständnis eines Leistungsangebots  kommt einem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens aber dann nicht zu, wenn der Abnehmer der Versorgungsleistung bereits anderweitig feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben, aufgrund derer die Leistung in ein bestehendes Vertragsverhältnis eingebettet ist (zuletzt BGH vom 15. Januar 2008 - VIII ZR 351/06, WuM 2008, 139 m. w. N.).  Das ist regelmäßig bei Stromlieferungen in ein Mietshaus der Fall, weil über die Stromlieferungen Verträge mit den Mietern geschlossen werden.

b) Im vorliegenden Fall könnte K die Wasserlieferung auf Grund eines Vertrages mit C vorgenommen haben. Allerdings ist auch zwischen K und C kein ausdrücklicher Vertrag geschlossen worden. Der Vertrag könnte aber wiederum schlüssig (konkludent) zustande gekommen sein.

aa) Das BerGer. im vorliegenden Fall hatte angenommen, ein solcher, einer vertraglichen Lieferbeziehung zum Grundstückseigentümer entgegenstehender Vertrag müsse ausdrücklich geschlossen worden sein. BGH Rdnr. 7:  Das BerGer. versteht das aus seiner Sicht auch hier einschlägige Senatsurteil zur Stromversorgung vom 17. März 2004 (VIII ZR 95/03, WM 2004, 2450) dahin, dass ein solcher konkludenter Vertragsschluss durch Entnahme von Energie mit dem Grundstückseigentümer nur dann nicht in Betracht komme, wenn bereits ein ausdrückliches Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten bestehe, aufgrund dessen die Energielieferungen erbracht würden.

bb) Dem folgt der BGH nicht. Vielmehr ist auch hier ein schlüssiger Vertragsschluss ausreichend. Rdnr. 9:  Es besteht keine Veranlassung, die genannte Vorrangwirkung auf Vertragsverhältnisse mit Dritten zu beschränken, die ausdrücklich abgeschlossen sind. Entscheidend ist, dass sie abgeschlossen sind, weil allein schon dadurch dem Umstand hinreichend Rechnung getragen wird, dass eine von den Beteiligten ersichtlich nicht gewollte Erbringung von Versorgungsleistungen ohne vertragliche Grundlage vermieden wird. Dagegen besteht weder Anlass noch Bedürfnis, den Grundstückseigentümer selbst in den Fällen als (weiteren) Vertragspartner heranzuziehen, in denen das Versorgungsunternehmen seine Leistungen unmittelbar gegenüber einem Grundstücknutzer erbringt, es jedoch verabsäumt, diese vertragliche Leistungsbeziehung in gehöriger Form zu dokumentieren. Denn für das Zustandekommen einer Vertragsbeziehung zu dem Grundstücksnutzer macht es keinen Unterschied, ob der Vertrag ausdrücklich oder konkludent geschlossen worden ist. Beide Verträge äußern vielmehr trotz der unterschiedlichen Art ihres Zustandekommens die gleichen rechtlichen Wirkungen.

cc) Somit kommt es darauf an, ob zwischen K und C ein schlüssiger Kaufvertrag über die Lieferung von Wasser geschlossen wurde. BGH Rdnr. 13:  Die Klägerin hat die von ihr erbrachten Ver- und Entsorgungsleistungen die ganze Zeit über ausschließlich direkt gegenüber der C abgerechnet, die diese Leistungen mit Ausnahme der hier streitigen Rechnungsbeträge auch bezahlt hat. Sie hat der C in diesem Zusammenhang ein eigenes Vertragskonto eingerichtet und eine eigene Vertragskontonummer zugeteilt, wie sie nach einem von ihr beigefügten Erläuterungsschreiben "alle Kunden der Berliner Wasserbetriebe haben". Sie hat die C dabei als "ihre Kundin" angesprochen und in weiteren Erläuterungsblättern der an sie gerichteten Rechnungen auf eine Speicherung der "aus dem bestehenden Vertragsverhältnis" anfallenden Daten hingewiesen. Dass sie die C nur als Rechnungsempfänger für einen hiervon abweichenden Grundstückseigentümer oder als Mitverpflichtete neben diesem ansehen wollte, hat sie dagegen nirgends zum Ausdruck gebracht. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Klägerin sich jemals an die Beklagte zwecks Begründung einer eigenen Kundenbeziehung gewandt oder ihr gesonderte Rechnungen übersandt hat. Vor diesem Hintergrund hat der Umstand, dass in den der C gestellten Rechnungen als Bezugsgegenstand der berechneten Leistungen jeweils das Grundstück benannt war, lediglich leistungsbeschreibenden Charakter. Eine Aussage zu einem anderen oder weiteren Vertragspartner der erbrachten Leistungen liegt darin nicht.

dd) Der Annahme einer Vertragsbeziehung zwischen K und C steht auch nicht entgegen, dass der Anschluss- und Benutzungszwang nur gegenüber der B als Grundstückseigentümerin besteht.

BGH Rdnr. 10:  Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 30. April 2003 (VIII ZR 279/02, WM 2003, 1730, unter II 1 b, 3) für die Wasserversorgung und die Grundstücksentwässerung ausgeführt, dass sich das Angebot des Versorgungsunternehmens auf Erbringung von Versorgungsleistungen typischerweise an den Grundstückseigentümer richtet, weil nur diesem ein Anspruch auf Anschluss an die Versorgung zusteht und Wasserversorgungsunternehmen ihre Versorgungsaufgabe durch Abschluss des Wasserversorgungsvertrages mit diesem Personenkreis erfüllen. Ebenso wird in der Kommentarliteratur betont, dass die Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages über die Belieferung mit Wasser, das häufig schon aus technischen Gründen über einen einzigen Messpunkt geleitet und von dort aus grundstücksintern weiterverteilt werde, grundsätzlich an den Grundstückseigentümer bzw. sonstige dinglich Berechtigte gerichtet sei und dass nur diese Personen Vertragspartner eines durch schlüssiges Verhalten über die Belieferung eines Grundstücks abgeschlossenen Wasserlieferungsvertrages würden, gleich ob der Grundstückseigentümer selbst Wasser beziehe oder das Grundstück verpachtet oder vermietet habe und das Wasser von den Pächtern oder Mietern entnommen werde (Hempel in: Hempel/Franke, in: Recht der Energie- und Wasserversorgung, Stand Oktober 2008, III AVBWasserV § 2 Rdnr. 12, 14 f., 18 f. m. w. N.).

Rdnr. 11:  Diese auf den Grundstückseigentümer als Vertragspartner weisende Ausgangslage besteht jedoch dann nicht, wenn gegenläufige Auslegungsgesichtspunkte vorliegen, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen (vgl. auch Hempel in: Hempel/Franke, a. a. O., AVBWasserV § 2 Rdnr. 21). Hierzu gehört der Fall, dass das Versorgungsunternehmen über die für das Grundstück erbrachten Leistungen ungeachtet einer an sich nur gegenüber dem Eigentümer bestehenden Abschluss- und Versorgungspflicht eigenständig mit einem Grundstücksnutzer abschließt. Dabei steht es gleich, ob dies ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten geschieht, wenn und soweit nur erkennbar bleibt, dass der Nutzer selbst Vertragspartner und nicht lediglich Rechnungsempfänger zum Zwecke einer aus Vereinfachungsgründen praktizierten Direktabrechnung sein soll. Ein etwaiger Wille des Versorgungsunternehmens, zumindest daneben auch stets mit dem Grundstückseigentümer abzuschließen, bleibt dagegen unbeachtlich, solange mit diesem nicht eigens Entsprechendes vereinbart ist.

4. Somit hat K schlüssig einen Wasserlieferungsvertrag mit C geschlossen, der einem konkludenten Vertrag mit B entgegen steht. Zwischen K und B besteht kein Vertrag. K hat keinen Zahlungsanspruch gegen B. (Gleiches würde für einen Werkvertrag über die Entsorgung von Abwasser gelten.)

Als Zusammenfassung der LS des BGH

Ein Vertrag über die Erbringung von Ver- und Entsorgungsleistungen für ein Grundstück kommt dann nicht durch Annahme einer sog. Realofferte mit dem Grundstückseigentümer zustande, wenn das Versorgungsunternehmen diese Leistungen gegenüber einem Dritten (hier: Grundstücksnutzer) aufgrund eines mit diesem bestehenden Vertrages erbringt (st. Rspr.…). Dafür ist es ohne Bedeutung, ob der mit dem Dritten bestehende Vertrag ausdrücklich oder konkludent geschlossen ist.