Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

► Mietrecht; Pflicht zur Rückgabe der Mietsache, § 546 BGB. ► Rechtsbeziehungen zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern, §§ 10, 14 WEG. ► Mieter eines Wohnungseigentümersals Erfüllungsgehilfe gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 278 BGB. ► Abstrakt-fiktive Schadensberechnung nach § 249 II BGB; verlorener Schlüssel als Beschädigung einer Schließanlage

BGH Urteil vom 5. 3. 2014 (VIII ZR 205/13) NJW 2014, 1653

Fall (Verlorener Schlüssel)

M mietete von V mit Mietvertrag vom 28. Februar eine Eigentumswohnung für drei Monate vom 1. März bis zum 31. Mai. Zusammen mit dem Mietvertrag wurde von den Beteiligten ein Übergabeprotokoll unterzeichnet, in dem die Angabe enthalten ist, dass dem Mieter zwei Schlüssel ausgehändigt wurden. Bei Rückgabe der Wohnung am 31. Mai gab M nur einen Schlüssel zurück. Er erklärte, er könne sich nicht daran erinnern, einen weiteren Schlüssel erhalten zu haben; er könne jedenfalls nur einen Schlüssel zurückgeben. V hält daran fest, dass M zwei Schlüssel erhalten hat, und informierte die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (V-WEG) darüber, dass ein Schlüssel fehlt. Die V-WEG erklärte im Schreiben vom 12. 6., die Schlüssel gehörten zu einer Zentralschließanlage, bei der jeder Schlüssel auch für den Hauseingang, den Keller und die Garage passe. Aus Sicherheitsgründen müsse deshalb die gesamte Schließanlage ausgetauscht werden. V sei gegenüber der V-WEG zur Erstattung des hierfür aufzuwendenden Betrages verpflichtet. Laut einem beigefügten Kostenvoranschlag belaufe sich der Betrag auf 1.468 Euro. Sobald der Betrag eingegangen sei, werde der Austausch vorgenommen. V hat bislang den Betrag nicht gezahlt. Die Schließanlage ist bisher nicht ausgetauscht worden.

V verlangt von M Ersatz der Kosten in Höhe von 1.468 Euro durch Zahlung an ihn oder an die V-WEG. M bestreitet weiterhin, einen zweiten Schlüssel erhalten zu haben, und vertritt darüber hinaus die Auffassung, er brauche keine Kosten zu zahlen, die noch gar nicht angefallen sind. Ist der von V gegenüber M geltend gemachte Anspruch begründet?

Ein Anspruch des V gegen M kann sich als Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB ergeben.

I. Zwischen V und M ist am 28. 2. ein Mietvertrag (§§ 535, 549 I BGB) geschlossen und damit ein Schuldverhältnis begründet worden. Auch das Übergabeprotokoll ist Bestandteil des Mietvertrages.

II. M müsste eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt haben.

1. Nach § 546 I BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Übergebene Wohnungs- und Hausschlüssel können als mitvermietet angesehen werden. Im vorliegenden Fall hat M den Erhalt zweier Schlüssel im Übergabeprotokoll bestätigt. Im Prozess begründet eine solche Urkunde nach § 416 ZPO den vollen Beweis, dass der Unterzeichner die darin enthaltene Erklärung abgegeben hat. Hat M diese Erklärung aber abgegeben, muss auch davon ausgegangen werden, dass sie richtig ist, d. h. dass M zwei Schlüssel erhalten hat. Die bloße Behauptung des M, er könne sich an den Erhalt eines zweiten Schlüssels nicht erinnern, entkräftet die Beweiswirkung der Urkunde nicht. M schuldete also die Rückgabe zweier Schlüssel. Indem er nur einen zurückgegeben hat, hat er die Verpflichtung zur Rückgabe des anderen verletzt.

2. Der BGH hat unter [10] nicht allein auf die Leistungspflicht zur Rückgabe des mitvermieteten Schlüssels (§§ 546 I, 241 I BGB) abgestellt, sondern auch darauf, M habe durch die Nichtrückgabe eines ihm von V überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt… Im Ergebnis ist jedenfalls eine Pflichtverletzung des M zu bejahen.

III. Nach § 280 I 2 BGB entfällt eine Schadensersatzverpflichtung, wenn M die Nichtrückgabe nicht zu vertreten hat. Dafür enthält der Sachverhalt jedoch keine Anhaltspunkte. BGH [10]: Vom Verschuldensvorwurf hat sich M nach den Feststellungen des BerGer. nicht entlastet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vorgetragen.

IV. V müsste wegen der Nichtrückgabe des Schlüssels einen Schaden erlitten haben, wobei dieser Schaden die für einen Austausch der gesamten Schließanlage erforderlichen Kosten, d. h. 1.468 Euro umfassen müsste. V selbst wird die Schließanlage nicht austauschen oder austauschen lassen; dazu ist er im Verhältnis zur V-WEG weder verpflichtet noch berechtigt. Vielmehr müsste der Austausch durch die V-WEG erfolgen, wie diese auch angekündigt hat. Ein Schaden des V könnte folglich darin liegen, dass er den Austausch bezahlen muss. Dann müsste die V-WEG gegen V einen - den Schaden des V begründenden - Anspruch auf Erstattung der Kosten für eine neue Schließanlage haben. Anspruchsgrundlage könnte wiederum § 280 I BGB sein.

1. Das hierfür erforderliche Schuldverhältnis könnte sich aus einer Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers ergeben, es zu unterlassen, einen auch zum Betreten des Hauses und der Gemeinschaftsräume bestimmten Schlüssel zu verlieren und damit die Gefahr zu begründen, dass Unbefugte in das Haus gelangen und dort Schaden anrichten.

a) Nach § 14 Nr. 1 WEG ist j eder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Als Gebrauchmachen vom gemeinschaftlichen Eigentum kann auch die Verwendung eines Schlüssels, der den Zugang zu Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums ermöglicht, betrachtet werden. Danach untersagt § 14 Nr. 1 WEG, dass ein Schlüssel verloren wird, dessen Verlust zur Gefahr eines Schadens für das gemeinschaftliche Eigentum und eines vermeidbaren Nachteils der anderen Wohnungseigentümer führt. Diese Verpflichtung bestand auch im vorliegenden Fall.

b) Nicht von vornherein klar ist allerdings, wem gegenüber diese Pflicht bestand.

aa) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar keine juristische Person, sie ist nach § 10 VI Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aber rechtsfähig. Sie kann im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und gegenüber Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Danach steht der Anspruch wegen Verletzung des § 14 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Die V-WEG hatte gegenüber V einen Anspruch auf sorgfältigen Umgang mit den zur Schließanlage gehörenden Schlüsseln und wird Gläubigerin eines bei schuldhafter Verletzung entstehenden Schadensersatzanspruchs.

bb) Der BGH stellt allerdings zunächst auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ab. [12, 13]: Nach der Rspr. des BGH besteht zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber aus dem auch darüber hinausgehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können… Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich…auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310…). Denn zwischen den Wohnungseigentümern besteht eine Schutz- und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 BGB). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten Schlüssel. Daher ist V als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet wie M im Rahmen des Mietverhältnisses gegenüber V. Aus der Formulierung des letzten Satzes ergibt sich, dass auch nach BGH die Verpflichtung zum sorgfältigen Umgang mit den zur Gemeinschaft gehörenden Gegenständen letztlich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Somit bestand zwischen der V-WEG und V ein Schuldverhältnis.

2. Die daraus folgende Verpflichtung (§ 14 Nr. 1 WEG) müsste in einer von V zu vertretenden Weise, d. h. schuldhaft, verletzt worden sein. V selbst hat keinen Schlüssel verloren. Er könnte aber für das Verlieren durch M nach § 278 BGB einzustehen haben. Dann müsste M Erfüllungsgehilfe des V bei Erfüllung der Obhutspflicht im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft gewesen sen.

a) Wie unter IV 1 ausgeführt wurde, besteht zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Eigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, das u. a. die Pflichten aus § 14 WEG auslöst. BGH [12]: Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen (BGH NJW 2007, 292 Rn. 8; BGHZ 141, 224, 228 f.; Armbrüster, ZMR 1997, 395, 397). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.) So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551; …Bärmann/Klein, a. a. O. Rn. 48 m. w. N.…). Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich…auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310; Schmid, MDR 2010, 1368) .… Da V das Verschulden des M nach § 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für den durch den Verlust eines dem M ausgehändigten Schlüssels entstandenen Schaden.

b) Wie diese Ausführungen zeigen, wird im Falle des Handelns einer Erfüllungsgehilfen dem Verpflichteten nicht nur das Verschulden i. S. des § 276 BGB zugerechnet, sondern auch das - logisch vorrangige - Verhalten, das eine Verletzung der Verpflichtung bewirkt. Folglich führt die Anwendung des § 278 BGB dazu, dass V gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Obhutspflicht im Hinblick auf den verlorenen Schlüssel schuldhaft verletzt hat. Daraus ergibt sich seine Verpflichtung zum Schadensersatz aus § 280 I BGB dem Grunde nach.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft müsste einen Schaden erlitten haben. Ob das der Fall ist und ggfs. wie hoch der Schaden ist, ist nach § 249 BGB zu entscheiden.

a) Ein Schaden liegt darin, dass der verlorene Schlüssel nicht mehr vorhanden ist. Einen dahingehenden Schaden macht die V-WEG aber nicht geltend; seine Geltendmachung stünde auch im Widerspruch dazu, dass die gesamte Schließanlage ausgewechselt werden soll, so dass eine Ersatzbeschaffung keinen Sinn hätte. Im Übrigen würde sich dieser Schaden nicht auf 1.468 Euro belaufen.

b) Ohne Durchführung einer Reparatur oder sonstigen Schadensbeseitigung kann der dafür nötige Geldbetrag in den Fällen des § 249 II BGB verlangt werden. Im vorliegenden Fall kommt in Betracht, dass wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten ist. BGH [15]: Nach § 249 II 1 BGB kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand…grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. BGHZ 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz]). Ob der Verlust eines Schlüssels eine Beschädigung der Sache „Schließanlage“ ist, wird unterschiedlich beurteilt.

aa) BGH [16]: Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung…soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit „Schließanlage" sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen (KG NJW-RR 2008, 1245, 1246; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 546 BGB Rn. 121).

bb) Der BGH schließt sich aber der Gegenmeinung an. [17 - 19]: Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308;…Schmidt/Harz/Harsch, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284 d). Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage… Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung… Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden, denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar. Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe.

Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; Münch-KommBGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils m. w. N.). Der Verlust eines Schlüssels führt aber…nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage. Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte.

Somit lässt sich ein Schaden der V-WEG nicht über § 249 II BGB begründen.

c) Folglich bleibt nur die Berechnung des Schadens über § 249 I BGB. Danach muss eine Vermögensminderung effektiv eingetreten sein, d. h. es muss die Schließanlage mit Kostenfolge ausgetauscht worden sein. In wertender Betrachtung verlangt der BGH zusätzlich, dass der Austausch wegen einer berechtigten Besorgnis, dass Unbefugte sich Zutritt zu dem Haus verschaffen könnten, erfolgt. BGH [19]: Bei einer Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion bedarf es einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat…Das rein abstrakte Gefährdungspotenzial stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotenzial in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier. Über § 249 I BGB lässt sich somit ebenfalls kein Schaden der V-WEG begründen.

Ergebnis: Die V-WEG hat gegen V keinen Schadensersatzanspruch. Dann hat auch V keinen - über die Kosten für die Anfertigung eines Ersatzschlüssels hinausgehenden - Schaden erlitten. Der von V gegenüber M geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist unbegründet.


Zusammenfassung

• Nach § 546 I BGB hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben. Das gilt auch für die zu einer Wohnung gehörenden und ihm überlassenen Schlüssel. Bei Nichtzurückgabe kann eine Schadensersatzverpflichtung aus § 280 I BGB bestehen.

• Ein Schaden i. S. der §§ 280, 249 BGB kann auch darin bestehen, dass der Gläubiger des Anspruchs einer Schadensersatzverpflichtung eines Dritten ausgesetzt ist, wobei sich der Anspruch des Dritten wiederum aus § 280 ergeben kann.

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine juristische Person. Sie ist aber nach § 10 VI WEG rechtsfähig und kann gegenüber Dritten und gegenüber Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen.

• Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Eigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das u. a. die Pflichten aus § 14 WEG auslöst. Im Rahmen dieser Sonderverbindung hat der Wohnungseigentümer für das Verschulden einer Hilfsperson nach § 278 BGB einzustehen, auch für das Verschulden eines Fremdnutzers, dem er die Wohnung vermietet oder sonst überlassen hat.

• Hauptproblem des Falles war, ob der Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels zu einem Schaden führt, dessen Ersatz auch ohne Auswechselung der Schließanlage verlangt werden kann. Eine (abstrakt-fiktive) Schadensberechnung ist nach § 249 II BGB zugelassen. Teilweise wird vertreten, der Verlust des Schlüssels bedeute eine Beschädigung der Gesamtsache Schließanlage. Nach BGH greift § 249 II aber nur ein, wenn ein Eingriff in die Sachsubstanz gegeben ist, woran es in diesem Fall fehlt.

• Der in solchem Fall nur über § 249 I BGB zu begründende Schaden entsteht erst dann, wenn sich der Geschädigte zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt.