Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann
► Mietrecht, § 535 BGB; verbotene Eigenmacht des Vermieters. ► Kündigung des Mieters aus wichtigem Grund, § 543 BGB. ► Kündigungsfolgeschäden: Makler- und Umzugskosten. ► Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden. ► Schutzzweck der Norm
BGH Urteil vom 9.12.2020 (VIII ZR 371/18) NJW 2021, 1090
Fall (Umzugskosten)
M war Mieter im Hause des Vermieters V. Zwischen den Mietparteien hatte es immer wieder Streit gegeben. M hatte es V untersagt, die Wohnung ohne seine Zustimmung zu betreten, insbesondere wenn in der Wohnung gearbeitet werden sollte. Gleichwohl entsandte V in Abwesenheit des M einen Handwerker in die Wohnung des M, der auf dem Balkon der Wohnung Arbeiten verrichtete. Mit Schreiben vom 2. August kündigte M unter Berufung auf diesen Vorgang das Mietverhältnis fristlos. Nachdem M zunächst in eine Übergangsunterkunft gezogen war, erwarb er ein von einem Makler vermitteltes Einfamilienhaus und zog in dieses ein. Anschließend verlangte er von V Ersatz von 13.000 Euro Maklerkosten und 8.000 Euro Umzugskosten einschließlich der Kosten für die Übergangsunterkunft, aber abzüglich ersparter Miete. V lehnte eine Zahlung ab und begründete dies damit, die Kosten seien eine Folge der von M erklärten Kündigung und daher von ihm selbst zu tragen. Außerdem seien die Maklerkosten, abgesehen davon, dass die Einschaltung eines Maklers nicht notwendig gewesen sei, keine Folge der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern seien dem Hauserwerb zuzurechnen. Ihn mit diesen Kosten belasten zu wollen, sei offenbar der Versuch einer Vergeltung für die früheren Streitigkeiten. M verweist noch darauf, dass er auf jeden Fall eine neue Wohnung gebraucht hätte und dass auch für eine neue Mietwohnung das Einschalten eines Maklers zweckmäßig gewesen wäre. Sind die Ansprüche des M begründet?
Lösung
I. Anspruchsgrundlage für M kann nur ein Schadensersatzanspruch sein. Eine spezielle Anspruchsgrundlage im Mietrecht gibt es nur für Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache (§ 536a BGB), der im vorliegenden Fall ausscheidet. Also ist die allgemeine Schadensersatznorm des § 280 I BGB anzuwenden. Danach kann ein Gläubiger Schadensersatz verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Zwischen M und V bestand ein Mietvertrag, bei dem jede Partei Gläubiger und Schuldner war, also waren auch M Gläubiger und V Schuldner. Unerheblich ist, dass das Vertragsverhältnis durch die Kündigung des M vom 2.8. möglicherweise beendet wurde, weil die in Betracht kommende Pflichtverletzung des V nur vor der Kündigung erfolgt sein kann. Dass der mögliche Schaden erst nach Vertragsende eingetreten ist, ist ebenfalls unerheblich, weil § 280 I BGB nicht verlangt, dass der Schaden bereits während des Bestehens des Schuldverhältnisses eintritt, sondern es ausreicht, dass die Pflichtverletzung einen Schaden herbeigeführt hat, auch wenn dieser erst später eintritt.
II. V müsste eine Pflichtverletzung begangen haben (§ 280 I 1 BGB), die er zu vertreten hat (§ 280 I 2 BGB).
1. Eine Pflichtverletzung könnte darin bestehen, dass V den Handwerker ohne Zustimmung des M in dessen Wohnung gesandt hat.
a) Nach § 535 I 1, 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und die Mietsache dem Mieter zu überlassen. Bei einer Wohnung bedeutet das die Einräumung des alleinigen Besitzes; V hat M den Besitz eingeräumt. Nach der Vorschrift über die verbotene Eigenmacht (§ 858 I BGB) handelt widerrechtlich, wer den Besitzer ohne gesetzliche Gestattung und ohne dessen Erlaubnis im Besitz stört. Das Eindringen in die Wohnung, für das V verantwortlich war, war eine Besitzstörung, die gegen die Überlassungspflicht aus § 535 I BGB verstieß.
b) Dem Vermieter ist ein eigenmächtiges Betreten der Wohnung nicht gestattet, auch nicht, wenn dort Arbeiten zu verrichten sind. M war daher berechtigt, V das Betreten der Wohnung ohne vorherige Absprache zu untersagen. Dass V die Wohnung dennoch hat betreten lassen und damit eine verbotene Eigenmacht begangen hat, war eine erhebliche Pflichtverletzung. Gerade wegen der Streitigkeiten zwischen den Parteien wäre es für V geboten gewesen, sich besonders zurückzuhalten und eine verbotene Eigenmacht zu unterlassen.
2. Allerdings hat die unter 1. festgestellte Pflichtverletzung noch nicht unmittelbar zu den geltend gemachten Schäden geführt, sondern die Schäden durch Makler- und Umzugskosten sind erst infolge der Kündigung des M eingetreten. Die Pflichtverletzung des V durch das Betreten der Wohnung könnte deshalb als Auslöser für die Schäden ausscheiden, wenn die unmittelbar schadensbegründende Kündigung unberechtigt und deshalb unwirksam gewesen wäre. Das ist aber nicht der Fall. Nach § 543 I BGB, ergänzt durch § 569 BGB, kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die erhebliche Pflichtverletzung des V durch das eigenmächtige Betreten der Wohnung entgegen der Untersagung brauchte M nicht hinzunehmen, sondern begründete einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung. Die Kündigung des M war somit berechtigt.
BGH [19] Zutreffend ist, dass dem Vermieter V eine grundsätzlich haftungsbegründende Pflichtwidrigkeit (§ 280 Abs. 1 BGB) anzulasten ist. Die Annahme, im Betreten des Balkons ohne Ankündigung und trotz gegensätzlich geäußerten Willens des M, liege eine schuldhafte Pflichtverletzung des V, welche vorliegend eine fristlose Kündigung des M nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertige, ist rechtsfehlerfrei.
Einschränkungen nach § 280 II oder III BGB greifen nicht ein, weil M weder einen Verzögerungsschaden noch einen Schaden statt der Leistung verlangt.
III. Durch die Pflichtverletzung des V und die dadurch veranlasste Kündigung des M müsste M ein Schaden entstanden sein (§ 249 BGB). Das ist zunächst im Hinblick auf die Maklerkosten zu prüfen. Diese Kosten in Höhe von 13.000 Euro sind ein Vermögensnachteil und können deshalb eine Schadensposition sein. Sie müssten aber eine Folge der Pflichtverletzung des V sein.
BGH [21] Grundsätzlich ist die Mietvertragspartei - hier V -, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens (sog. Kündigungs- oder Kündigungsfolgeschaden) verpflichtet (st. Rspr.; vgl. BGH NJW 2007, 2474 Rn. 9; NJW 2017, 1104 Rn. 11). [40] Dabei stellen Maklerkosten, die im Zusammenhang mit der Anmietung einer neuen Wohnung anfallen, grundsätzlich einen ersatzfähigen Schaden des Mieters dar (vgl. hierzu NJW 2010, 1068 Rn. 18). Ob das aber auch für Maklerkosten gilt, die beim Erwerb eines Hauses angefallen sind, ist nach den allgemeinen Grundsätzen des Schadensrechts zu beurteilen.
1. Zunächst ist eine einfache (äquivalente) Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden erforderlich („conditio sine qua non“, Mäsch JuS 2017, 262/3). Sie folgt daraus, dass ohne die Pflichtverletzung des V eine Kündigung des M nicht erfolgt wäre und M jedenfalls in der Zeit nach August kein Einfamilienhaus unter Einschaltung eines Maklers erworben hätte. Dann wären auch keine Maklerkosten angefallen. Da die Pflichtverletzung des V die Ursache für die Kündigung und die anschließen angefallenen Maklerkosten ist, ist der Einwand des V, die Maklerkosten seien lediglich eine Folge der Kündigung, unzutreffend.
2. Weiterhin muss die Schädigung im Hinblick auf den Schadenseintritt adäquat kausal sein.
a) BGH [24] Adäquat ist eine Bedingung dann, wenn das Ereignis im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet ist, einen Erfolg der fraglichen Art herbeizuführen. Die Adäquanz kann fehlen, wenn der Geschädigte selbst in völlig ungewöhnlicher oder unsachgemäßer Weise in den schadensträchtigen Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden endgültig herbeiführt (st. Rspr.; vgl. BGH NJW 2005, 1420 unter 2b; NJW 2018, 944 Rn. 16).
b) [25] Bei Anwendung dieses Maßstabs liegt es noch nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter die von ihm aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters ausgesprochene Kündigung (hier nach § 543 Abs. 1 BGB) zum Anlass nimmt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht wie bisher in angemieteten Räumlichkeiten, sondern in einem Eigenheim zu verwirklichen und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet. Also erfolgte die Verursachung der Maklerkosten durch die Pflichtverletzung des V noch adäquat kausal. Demgegenüber ist der Einwand des V, die Einschaltung eines Maklers sei nicht notwendig gewesen, unerheblich, weil eine Notwendigkeit des zum Schaden führenden Kausalverlaufs keine Voraussetzung für den Schadensersatzanspruch ist. Der Einwand, die Schadensersatzforderung ziele auf eine Vergeltung für die früheren Streitigkeiten, bezieht sich auf ein vermutetes subjektives Motiv des M, das ebenfalls für die Frage des Schadensersatzanspruchs irrelevant ist.
3. Eine Eingrenzung der Ersatzpflicht könnte durch die Lehre vom Schutzzweck der Norm geboten sein. Die Lehre vom Schutzzweck der Norm gilt sowohl für vertragliche als auch für gesetzliche Schadensersatzansprüche. „Norm“ ist bei vertraglichen Ansprüchen die verletzte Vertragspflicht, im vorliegenden Fall also die Pflicht des Vermieters aus § 535 BGB, den Besitz des Mieters zu achten; nicht maßgeblich ist § 280 BGB. Bei Ansprüchen aus § 823 I, II BGB ist Norm das verletzte Recht (Leben, Körper, Eigentum) oder das Schutzgesetz, nicht jedoch § 823 BGB.
a) BGH [27, 28] In der Rspr. des BGH ist anerkannt, dass die Schadensersatzpflicht durch den Schutzzweck der Norm begrenzt wird. Das gilt unabhängig davon, auf welche Bestimmung die Haftung gestützt wird. Danach besteht eine Schadensersatzpflicht nur, wenn die Tatfolgen, für die Ersatz begehrt wird, aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche Pflicht übernommen worden ist (vgl. BGHZ 27, 137, 139 ff.; NJW 2012, 2024 Rn. 14). Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob die verletzte Bestimmung überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Bestimmung das verletzte Rechtsgut schützen soll. Außerdem muss die Norm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die erfolgte Schädigungsart bezwecken; die geltend gemachte Rechtsgutsverletzung beziehungsweise - wie vorliegend - der geltend gemachte Schaden müssen also auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen… (Gleichbedeutend mit dem „Schutzzweck der Norm“ ist, wenn zwischen Pflichtverletzung und Schaden ein „Rechtswidrigkeitszusammenhang“ oder ein „Zurechnungszusammenhang“ verlangt wird.).
[29] Bei der Verletzung vertraglicher Pflichten hängt die Ersatzpflicht des Schädigers - vorliegend des Vermieters - davon ab, ob die verletzte Vertragspflicht das Entstehen von Schäden der eingetretenen Art verhindern sollte. Der Schädiger hat nur für die Einbußen einzustehen, die die durch den Vertrag geschützten Interessen betreffen (vgl. BGHZ 211, 375 Rn. 14; Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 104).
b) Die bei Kündigungsfolgeschäden verletzte Norm des § 535 BGB hat den Schutzzweck, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu erhalten und ihn vor dem Verlust der Mietsache zu bewahren.
aa) Hat der Vermieter durch eine Pflichtverletzung die Kündigung durch den Mieter verursacht, hat das zu einem Verlust des Gebrauchsrechts an der Mietsache geführt und dadurch den Schutzzweck des § 535 BGB verletzt. BGH [32] Greift der Mieter bei einer Vertragsverletzung - wie hier - berechtigt zur Kündigung, büßt er sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den er durch diesen Rechtsverlust erleidet (vgl. BGH NJW 2017, 1104 Rn. 26). Damit kann der Mieter Ersatz solcher Schäden verlangen, die in einem inneren Zusammenhang mit seinem Interesse am Gebrauch der Mietsache stehen.
bb) Jedoch sind die Maklerkosten, die zum Erwerb von Hauseigentum geführt haben, nicht mehr Folge einer Maßnahme, die den Verlust der Mietwohnung ausgleichen sollte, sondern dienten einem darüber hinausgehenden Interesse. BGH [33-38] Durch den Erwerb eines Hausgrundstücks zu Eigentum, der Gegenstand des Maklervertrags war, hat M nicht (lediglich) seinen Besitzverlust ausgeglichen, sondern im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung als Mieter eine hiervon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer eingenommen… Mit dem Wechsel des M von der - vertraglich geschützten - Stellung eines Besitzers in diejenige eines Eigentümers geht auch eine andere Rechts- und Pflichtenstellung einher, die sich von derjenigen einer Mietvertragspartei signifikant unterscheidet. Anders als in der Position des Mieters unterliegt M nunmehr - hinsichtlich der Wohnungsnutzung - keinen vertraglichen Bindungen. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr, wie zuvor, ein abgeleitetes (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 f.; BGHZ 165, 75, 82), sondern ein ihm originär zustehendes Recht. Ihm kommt eine grundsätzlich uneingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 Satz 1 BGB) zu. Zudem ist das (Nutzungs-)Recht des M an den ihm gehörenden Räumlichkeiten nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber ist es das Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht (vgl. BGHZ 60, 22, 25; NJW 1996, 2028 unter 3). Folglich erfasst der Schutzzweck des § 535 BGB, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu erhalten, nicht mehr Aufwendungen für den Erwerb eines Hauses.
BGH [26] Die Maklerkosten für den Erwerb des Hauses unterfallen…nicht mehr dem Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht.
c) Allerdings könnte der Vortrag des M, ihm wären auch beim Anmieten einer Wohnung Maklerkosten entstanden, dazu führen, einen Teil der 13.000 Euro als ersatzfähigen Schaden anzuerkennen. Jedoch ergibt eine Fortführung der Überlegungen vorstehend unter bb), dass Maklerkosten beim Mieten kein Minus gegenüber den Kosten beim Hauserwerb sind, sondern ein Aliud. Sie sind deshalb nicht in den 13.000 Euro enthalten. Maklerkosten bei der Miete einer Wohnung wären hypothetische Kosten, die aber nicht ersetzt werden können. BGH [40] Zwar stellen Maklerkosten, die im Zusammenhang mit der Anmietung einer neuen Wohnung anfallen, grundsätzlich einen ersatzfähigen Schaden des Mieters dar (vgl. BGH NJW 2010, 1068 Rn. 18). Einen solchen Schaden hat M jedoch nicht erlitten. Sein entstandener, dem Schädiger nicht zurechenbarer, Vermögensschaden kann nicht durch einen anderen, zwar abstrakt zurechenbaren, aber nicht eingetretenen Schaden ersetzt werden.
Mit gleichlautenden Ausführungen hat der BGH in einem Urteil vom selben Tage begründet, dass ein Mieter, der nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung des Vermieters eine Eigentumswohnung erworben hat, keinen Anspruch auf Ersatz der Maklerkosten hat (NJW 2021, 1232 Rnrn. 25-37).
Ergebnis zu III: M hat gegen V keinen Anspruch auf Ersatz der Maklerkosten.
IV. Ein Schaden des M im Sinne der §§ 280 I, 249 BGB könnten die Umzugskosten (einschließlich der Kosten für die Übergangsunterkunft) in Höhe von 8.000 Euro sein.
1. Sie sind äquivalent kausal durch die Pflichtverletzung des V entstanden. Denn ohne die Pflichtverletzung des V wäre es nicht zu der Kündigung und dem Umzug gekommen, so das Umzugskosten nicht entstanden wären.
2. Auch die adäquate Kausalität ist gegeben. Es lag innerhalb des zu erwartenden Verlaufs, dass nach einer berechtigten Kündigung ein kostenpflichtiger Umzug erforderlich wurde. Auch dass eine Übergangslösung erforderlich wurde, weil der sofortige Einzug in die endgültige neue Wohnung noch nicht möglich war, ist ebenso nicht fernliegend oder unerwartet.
3. Die Umzugskosten dürfen nicht außerhalb des Schutzzwecks der Norm liegen. Dabei ist an die Ausführungen oben III 3 anzuknüpfen, wonach der Schutzzweck des § 535 BGB dahin geht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu erhalten. Damit wird auch bezweckt, eine Kündigung und die dadurch entstehenden Umzugskosten zu vermeiden, so dass die Umzugskosten innerhalb des Schutzzwecks des § 535 BGB liegen.
BGH [42-46] Es ist anerkannt, dass einem Mieter, der das Mietverhältnis nach einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters - wie hier - wirksam gekündigt hat, als Kündigungsfolgeschaden auch die notwendigen Umzugskosten zu ersetzen sind (vgl. BGH NJW 2017, 2819 Rn. 17 und 37). Dabei ist es unerheblich, ob der Umzug in eine gemietete Wohnung oder - wie hier - in ein zu Eigentum erworbenes Hausanwesen erfolgt. Denn die Umzugskosten stehen in keinem unmittelbaren Zusammenhang zur Art der konkreten Umsetzung der Wohnbedürfnisse; sie dienen - anders als die Maklerkosten - nicht dem Eigentumserwerb.
Ein weiterer Unterschied zur Behandlung der Maklerkosten besteht darin, dass das Entstehen der im Zuge des Eigentumserwerbs angefallenen - nicht erstattungsfähigen - Maklerkosten von einer weiteren Entscheidung des Mieters abhängt, in welcher konkreten Form er seinen künftigen Wohnbedarf deckt. Demgegenüber sind die Umzugskosten als solche von dieser Entscheidung unabhängig, werden nicht erst durch den Eigentumserwerb ausgelöst, sondern sind vielmehr im Grunde bereits im - durch die Pflichtverletzung herbeigeführten - Wohnungsverlust angelegt. Sobald das Mietverhältnis beendet ist (§ 542 BGB), steht fest, dass der Mieter umziehen muss; notfalls zunächst - wie hier - in eine Zwischenunterkunft. Somit ist das „Ob" von Umzugskosten bereits unmittelbare Folge der zur Kündigung führenden Pflichtverletzung; lediglich deren Höhe hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Dass zu diesem Wohnungsverlust letztlich die Kündigung des Mieters geführt hat, steht einer grundsätzlichen Erstattungsfähigkeit nicht entgegen, denn dessen Schadensersatzanspruch hat seine Grundlage in dem zur Kündigung berechtigenden Verhalten des Vermieters und nicht in der Form der Vertragsbeendigung, zu der dieses Verhalten Anlass gab. Gleiches gilt bezüglich der Kosten der Übergangsunterkunft…
4. Davon dass die geltend gemachten Kosten der Höhe nach erforderlich waren, kann ausgegangen werden.
5. Für die Annahme eines Mitverschuldens des M (§ 254 BGB) bei der Entstehung der Kosten besteht kein Grund. Die die Kosten unmittelbar auslösende Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 BGB war berechtigt und wurde allein von V verschuldet.
V. Somit ist der Anspruch des M (nur) in Höhe der Umzugskosten begründet.
Zusammenfassung